7 claves para entender qué es una tasación hipotecaria

Cuando adquirimos un inmueble con financiación, necesariamente hay que solicitar una tasación con finalidad garantía hipotecaria, la cual determinará el importe que se nos prestará. ¿De qué depende este valor? Te lo explicamos. 

Alicia Criado, departamento Técnico

La imagen errónea que la mayoría de las personas tiene del tasador de un inmueble es la de un profesional vinculado con el banco que acude a la vivienda que uno desea comprar con el objetivo de hallar un valor de tasación que sirva a la entidad financiera para ajustar el importe de la hipoteca. El tasador es un técnico autónomo independiente del prestamista que trabaja para la sociedad de tasación seleccionada por el banco a través de un sistema aleatorio basado en parámetros de calidad (plazo, rigor técnico, resolución de incidencias, etc.) para llevar a cabo este servicio.

Veamos qué es una tasación y la necesidad de solicitar informes de valoración ante cualquier operación de compraventa con garantía hipotecaria.

1. ¿Qué es una tasación hipotecaria?

Se trata de una valoración de un inmueble como garantía en un préstamo hipotecario. Por lo tanto, la finalidad de la tasación hipotecaria es exclusivamente formalizar el préstamo. Los bancos suelen conceder el 80% de la valoración en vivienda.

2. ¿Qué factores influyen en la valoración hipotecaria de una vivienda?

Ubicación: la localización geográfica es el factor más determinante a la hora de valorar un inmueble. Basta con pensar en las viviendas que tienen orientación sur, que pueden ser más caras por recibir más horas de sol.
Conexión y servicios: disponer de buenos accesos de comunicación (transporte) y tener en las proximidades servicios públicos, zonas comerciales, centros educativos y espacios verdes.
Superficie: no solo hay que tener en cuenta el tamaño real del inmueble, su distribución y proporcionalidad de las estancias, sino otros espacios como trastero y garaje y zonas comunes.
Antigüedad y estado: otro elemento que hay que tener en cuenta es la antigüedad de la edificación y el estado en el que se encuentra para estimar si es necesario realizar alguna reforma.
Edificación: también afecta a la tasación elementos propios de la construcción, como ascensores, portal, calefacción central, etc., e incluso la arquitectura del edificio.
Eficiencia energética: la sostenibilidad es un valor cada vez más al alza con el cambio climático y las nuevas construcciones ya vienen con criterios de eficiencia energética en serie, que pueden ahorrar hasta un 30% de la factura.
Situación urbanística: si el inmueble no se ajusta a los usos y parámetros urbanísticos del suelo, su valor puede verse afectado (en aumento o detrimento del mismo)
Inmuebles testigos: este término se refiere a los datos de ofertas y/o transacciones reales de viviendas de similares características al activo valorado en el entorno próximo o zonas parecidas, permitiendo la obtención de su precio estimado de mercado.
Ocupación: si el inmueble está arrendado u okupado, podría afectar a la valoración.
Situación jurídica/administrativa: debe conocerse la situación registral de la finca a valorar, en cuanto a la titularidad, cargas y su descripción completa. La diferencia entre la realidad del inmueble visitado y la inscripción registral de la finca, puede generar planteamientos en la valoración, que hagan diferir el valor hipotecario del valor de mercado

3. ¿Cómo es el informe de tasación?

El informe de tasación es la culminación de todo el proceso anterior. Tras la visita presencial, el tasador vuelca en un documento todos los datos anteriores con el fin de la consecución de un valor del inmueble. Una vez elaborado dicho informe, éste es enviado a la sociedad de tasación. El plazo de validez es de seis meses.

4. El papel de la sociedad de tasación

La labor de la sociedad de tasación que contrata al profesional técnico local es la de supervisar, contrastar, validar la información volcada y hacer otra serie de comprobaciones técnicas, legales y de valor. El cliente recibirá su informe de tasación entre 48 y 72 horas después de la primera visita. Sin embargo, el rol del supervisor se está transformando para convertirse en un VDI, un Intérprete de Datos para Valoración. Hablamos de un analista de la información suministrada, con capacidad para anticipar la evolución de precios a partir del análisis histórico de los datos y el comportamiento socioeconómico de la ubicación gracias a la incorporación de herramientas de Business Intelligence, como la Inteligencia Artificial, el Machine Learning y el Big Data.

5. ¿Qué es el valor hipotecario?

Es la base de valor utilizada para las tasaciones con garantía hipotecaria y que se caracteriza por aplicar una valoración prudente de su comerciabilidad futura considerando aspectos sostenibles en el largo plazo, las condiciones normales del mercado local, el uso actual y otros alternativos apropiados.

6. ¿Qué normativa legal rige las tasaciones hipotecarias?

Las tasaciones hipotecarias se rigen por la Orden Ministerial ECO/805/2003 (modificada por las órdenes ministeriales: EHA/3011/2007 y EHA/564/2008) sobre normas de valoración para el cálculo del valor de tasación de bienes inmuebles.

7. ¿Qué precio tiene?

Dependerá del tipo de activo a valorar,  de su tipología, alcance y complejidad física para las comprobaciones a realizar; también del valor certificado por la responsabilidad que la tasadora adquiere legalmente En el caso de viviendas, en las que las comprobaciones son estándar. El precio medio de una tasación oficial se sitúa entre los 300 y los 700 euros, según sea su tamaño y su valor.

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