Bases de valor: ¿Para qué quieres una valoración?

Antes de empezar a realizar una valoración de un inmueble hay que hacerse unas preguntas sobre el objeto a valorar, partes intervinientes, finalidad, tipo de transacción y plazo para identificar la base de valor a utilizar.

Pablo Ferreras, MRICS y director de Negocio y Estrategia de Alia Tasaciones

Antes de entrar de lleno, es conveniente tener claro qué es esto de las bases de valor. Dícese de aquellos conceptos que describen las premisas fundamentales en las cuales se basará el valor a reportar de un activo. Es crítico que la base (o bases) de valor sea(n) concordantes con los términos y la finalidad del encargo de valoración, ya que puede influir o determinar la selección de los métodos, datos de entrada y supuestos y la conclusión de valor. Definición de base de valor en las Normas Internacionales de Valoración (IVS), que requiere que el valorador seleccione la base o bases apropiada y siga todos los requisitos asociados a la misma.

Sin embargo, la línea que las separa es tan delgada que en muchas ocasiones no es fácil comprender por qué se elige una u otra a la hora de realizar una valoración. Haciéndonos una serie de preguntas sencillas, podremos determinar cuál es la apropiada para cada finalidad:

– ¿Qué quiero valorar? (Objeto de la valoración)

– ¿Para quién o quiénes es la valoración? (Partes intervinientes)

– ¿Para qué quiero la valoración? (Finalidad)

– ¿Tipo de transacción? (Hipotética, actual, de compra, de venta, en un mercado particular o hipotético con características específicas, etc.)

– ¿Qué urgencia tengo? (Plazo)

Ejemplos habituales

Como vamos a comprobar a continuación, estas cuestiones en ese orden acotan la base a utilizar. Dado que la casuística es enorme, vamos a plantear una serie de ejemplos habituales para tratar de entender mejor cuándo y/o para qué se usa cada una.

Ya sea para compra, venta o alquiler, lo primero que se debe hacer para conocer el valor o renta de mercado de un inmueble es comparar el valor de activos inmobiliarios similares. Esta equiparación ofrecerá una cuantía estimada por la que el activo debería intercambiarse en una fecha concreta entre el comprador y vendedor y/o el arrendador y arrendatario, quienes están dispuestos a llevar a cabo la transacción tras una comercialización adecuada, prudente y sin coacciones. A partir de esta base, se supeditan casi todas las demás con ciertos matices, en función de la finalidad. De este modo, en el caso de una adquisición en la que fuera necesaria financiación, lo que hay que hallar es el valor hipotecario. Partiendo de la anterior, en esta valoración hay que tener en cuenta además la prudencia que exige una comerciabilidad futura sostenible a largo plazo, condiciones normales del mercado local, el uso actual del inmueble y otros usos alternativos. Ahora bien, si la finalidad es comprar para invertir, entonces habrá que contemplar el valor de inversión, lo que implica considerar los objetivos individuales de inversión del futuro propietario.

Si es un inmueble que quiere venderlo, y no tiene prisa, en función de los intervinientes se necesitará una base distinta. Por ejemplo, si está en régimen de arrendamiento y se quiere vender al inquilino, es decir, ambas partes están identificadas, puede que no importe rebajar el valor con el fin de asegurar la operación. En otras palabras, hay unos intereses particulares que hacen que lo que busquemos sea el valor equitativo (tiene su versión de alquiler, como renta equitativa). Por el contrario, si se va a anunciar la venta en un portal inmobiliario, entonces lo que se necesita es el valor de mercado. Si en este proceso se introduce el factor urgencia, lo que se quiere es el valor de liquidación.

Pero, si dentro de esta transacción hubiera una circunstancia especial para el comprador, como que lo desee porque perteneció a su familia (componente sentimental), porque tenga algún estilo arquitectónico que aprecie o porque tenga espacio para incorporar un ascensor, entonces entramos dentro del valor especial.

Otro escenario que modifica la base es lo que se conoce como valor de sinergia, que se produce cuando la suma de dos o más activos ofrecen un valor mayor que por separado. En el caso de uso residencial esta casuística no suele producirse ya que, a diferencia del uso comercial, en una vivienda a más metros, menos valor unitario. Esta base es interesante cuando se trata de la compra de un local comercial contiguo. Por ejemplo, si tenemos un establecimiento y se quiere adquirir el colindante porque es esquina, la suma de ambos es mayor que el valor unitario. Misma situación ocurre con un local en planta sótano, que adquiere valor al unirlo a un local planta calle, o dos espacios pequeños unidos ganan en versatilidad. Cabe pensar que, al mismo tiempo, estamos ante un caso de valor especial, puesto que, como dueño del local colindante, está dispuesto a pagar más por adquirir el de al lado sabedor de que podrá pedir más cuando lo venda.

Para la venta de carteras de activos adjudicados a entidades financieras se dan dos tipos de base en función de los plazos. Por un lado, valor de liquidación ordenada, cuando no hay prisas, pero tampoco hay interés por dilatarlo en el tiempo. Cuando hay urgencia nos enfrentamos a una liquidación forzosa, en la que se suele ser más agresivo en la comercialización.

Existen otras bases para situaciones específicas como es el valor de expropiación, cuando de lo que se trata es de fijar un justiprecio para indemnizar a un propietario al que se le ha privado del disfrute de un bien por causa justificada; el valor catastral, que es el que determina el Catastro Inmobiliario a efectos tributarios; el valor máximo legal, utilizado para viviendas de protección oficial; o el valor razonable para las normas internacionales de información financiera, utilizado para contabilidad.

Estas son las principales bases de valor que utilizamos en Alia Tasaciones a la hora de realizar valoraciones de activos inmobiliarios, pero dado que la casuística es enorme, según el estándar a utilizar (RICS, IVS, EVS), hay otras muchas más que se pueden emplear. Con todo, siempre nos planteamos las mismas preguntas sencillas en orden para identificar el para qué se quiere una valoración.
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Artículo publicado en la revista Inmobiliaria de El Economista el 01/05/2019

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