Cómo medir la sostenibilidad en la valoración de un inmueble

Es necesario establecer parámetros para poder valorar objetivamente la sostenibilidad de los inmuebles con argumentos técnicos, económicos y medioambientales. Para ello, hay que ir creando una base de datos que permita en un futuro hacer juicios de valor objetivos a partir de métodos de comparación.

Eva González, responsable de Desarrollo de Negocio de Alia Tasaciones

Dentro de tres décadas habrá 2.500 millones de personas más viviendo en las urbes o, dicho de otra forma, el 70% de la población mundial habitará en las ciudades, según Naciones Unidas. Para sostener este crecimiento y luchar contra el cambio climático, el modelo de crecimiento de las ciudades tiene que ser más concentrado y destinarse mayores esfuerzos a la rehabilitación de edificios. Por lo tanto, el objetivo es planificar ciudades más sostenibles.

Es relevante proponer un modo de integración de la sostenibilidad ambiental en las habituales prácticas urbanísticas. A este respecto, uno de los retos más importantes en la actualidad es el desarrollo territorial y urbano con parámetros que busquen ese equilibrio.

Debemos mejorar las condiciones de vida de la sociedad, sin olvidar la concurrencia de la triple dimensión de la sostenibilidad, es decir, los aspectos económicos, sociales y ambientales.

El Plan Nacional Integrado de Energía y Clima (PNIEC) estima que para 2030 serán necesarias unas inversiones de 236.000 millones de euros, de los que 40.000 millones saldrán del sector inmobiliario, para cumplir con la Agenda para el Desarrollo Sostenible que fija 17 objetivos (ODS) que tienen como meta final que en 2050 haya cero emisiones. No en vano, las viviendas son hoy responsables del 45% de los gases contaminantes, según la certificadora BREEAM.

Sostenibilidad y bienestar social

Al referirnos a la sostenibilidad no basta con apelar a la eficiencia energética, al cuidado medio ambiental y a la construcción bioclimática, sino al buen gobierno corporativo y a impactos positivos para las personas que habitan los edificios (salud, bienestar social, conciliación, etc.). No solo es por una cuestión legislativa, sino porque la sociedad cada vez está más concienciada en potenciar el uso más eficiente de las viviendas.

Hay que resaltar la importancia de controlar el entorno urbano para que sea habitable y económicamente posible. Por lo que debemos reflexionar sobre si estamos siendo demasiado ambiciosos en los estándares urbanos de calidad haciendo que supongan un coste adicional en el precio de los inmuebles. Pensemos, por ejemplo, en esas amplias avenidas casi desérticas de los nuevos ensanches residenciales. Se deberían actualizar las normativas urbanísticas obsoletas, para adecuarlas al diseño de nuevas ciudades más sostenibles.

Debemos ir a modelos de ciudades más compactas en el que se distribuyan los equipamientos y servicios necesarios de forma homogénea, que cuenten con edificaciones que posean un mejor comportamiento energético permitiendo aplicar los criterios de sostenibilidad con más facilidad. En las estrategias urbanas, la creación de proximidad y el incremento de la accesibilidad deben ser consideradas como primordiales, de este modo reduciremos la necesidad de uso de transporte, y el que utilicemos será más adecuado, contribuyendo en cierta medida a moderar el consumo de suelo.

Por lo tanto, en la regulación del suelo es preciso conjugar toda una serie de factores diversos tales como el medio ambiente, la calidad de vida, la eficiencia energética, la prestación de servicios y la cohesión social, entre otros muchos.

En la mejora del desarrollo económico y social debemos tener en cuenta el respeto medioambiental, haciendo posible el bienestar de las generaciones actuales sin deteriorar las condiciones de vida para las generaciones futuras.

El impacto de la sostenibilidad en las bases de valor

La sostenibilidad, tal como se define en el paper “Sustainability and comercial property valuation” 2ª edición publicado por la RICS , es “la consideración de asuntos como el medio ambiente y el cambio climático, la salud y el bienestar de las personas y la responsabilidad corporativa que pueden o tienen un impacto en la valoración de un activo. En términos generales, es un deseo de llevar a cabo actividades sin agotar los recursos o tener efectos nocivos”.

Todo ello en conjunto termina afectando al valor o renta de mercado, al valor o renta equitativa o al valor de inversión, tal y como señala la organización internacional con los estándares de valoración más independientes, rigurosos, transparentes y éticos de la actividad inmobiliaria.

El reto es enorme y es necesario establecer parámetros para poder valorar objetivamente la sostenibilidad de los inmuebles con argumentos técnicos, económicos y medioambientales. Según la Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias (FIABCI), la construcción sostenible revaloriza hasta un 20% el activo. Y hoy, los inversores, tanto profesionales como particulares, lo tienen entre sus prioridades para tomar decisiones de compra.

Pese a no contar con variables oficiales para medirla, los profesionales de la valoración tenemos en cuenta todos los aspectos para luchar contra el cambio climático a la hora de valorar un activo a corto, medio y largo plazo, tanto desde el punto de vista de riesgo (eventuales vertidos, demandas judiciales, reputación), como económico (rentabilidad de la inversión).

La propia RICS recomienda a los valoradores recopilar los datos de sostenibilidad para que puedan ser analizados y aplicados a las estimaciones de valor, con la finalidad de ir creando una base que permita en un futuro hacer juicios de valor objetivos a partir de métodos de comparación.

De este modo, los criterios de valoración de sostenibilidad han pasado de una primera fase centrada en la eficiencia energética y, en menor medida, en las emisiones de CO2, para pasar a una segunda donde predominan zonas verdes y buenas comunicaciones. En la actualidad, nos encontrados en la tercera, dirigida a un horizonte temporal más amplio ante los desafíos del calentamiento global, con medidas para el autoconsumo energético con energías renovables, puntos de carga para vehículos eléctricos o uso de materiales con bajo impacto medioambiental, por ejemplo.

Por tanto, al igual que los valoradores tenemos en consideración otras megatendencias a la hora de realizar los análisis de valor de los inmuebles a largo plazo, como es el cambio demográfico o el aumento de la población en las urbes, la sostenibilidad también se tiene que colocar en un lugar privilegiado, como lo es la ubicación, el tamaño o el estado de los edificios. En Alia Tasaciones contamos con la experiencia suficiente para aplicar estos nuevos criterios que impactan en los inmuebles.


Artículo publicado en la revista Inmobiliaria de El Economista el 06/02/2020

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