Los elevados niveles de la inflación están poniendo en una situación difícil tanto a propietarios como a inquilinos para trasladar y abonar de forma íntegra la subida del IPC a la renta del alquiler. Pero…, ¿vale el inmueble una subida en la misma proporción? Utiliza un informe de valoración de la vivienda, local comercial, nave, oficina o cualquier otro activo inmobiliario para comprobar si realmente está justificada. Te lo explicamos.
Fernando Vives, director Ejecutivo de Alia Tasaciones
Punto de partida
La mayoría de lo contratos del alquiler están indexados al Índice de Precios al Consumo (IPC) y contemplan una actualización anual de la renta que, según la norma, se realizará teniendo en cuenta el dato del mes anterior a la revisión. Aquellos que no tienen esta cláusula se guían por el Índice de Garantía de la Competitividad (IGC). En cualquier caso, el incremento no puede exceder a la inflación.
En 2021, el indicador arrancó el ejercicio en línea ascendente debido al tirón del consumo experimentando tras el fin de los confinamientos y alcanzó su punto más alto en julio de 2022 al situarse en el 10,8% a causa del encarecimiento de los costes energéticos y las materias primas por la invasión de Rusia en Ucrania. Unos niveles no vistos en cuatro décadas y que se fueron reduciendo por la obligada subida de tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE) para contener la inflación, cerrando el año en el 5,7%.
Para evitar que estos niveles se trasladen de forma mayoritaria a los inquilinos y provoque mayores tensiones inflacionistas, el Gobierno limitó la subida a las rentas del alquiler a un 2%. Medida que se mantiene de momento para 2023.
¿Qué es el IPC y cómo se calcula?
Antes de explicarte qué herramienta utilizar para poder negociar una subida del alquiler, hagamos un poco de pedagogía y entendamos qué es este indicador.
La inflación mide mensualmente la subida continuada y generalizada de los precios a partir de un Índice de Precios al Consumo de los bienes de primera necesidad que componen la cesta de la compra y de los servicios más demandados. Se tienen en cuenta desde alimentos, combustible, vestido y calzado, hasta electricidad, gas o telefonía, pasando por suscripciones a Spotify o Netflix. El resultado refleja si la vida se encarece o abarata; si tenemos más o menos poder adquisitivo.
Fluctúa según la oferta y la demanda, de tal manera que los precios suben cuando hay un exceso del consumo o escasez de un producto, como es lo que está ocurriendo en la actualidad.
Cómo renegociar el alquiler de forma objetiva
Ya seas arrendatario o arrendador, existe un instrumento para conocer el valor objetivo e independiente de la renta del alquiler y comprobar si la subida está justificada. El instrumento es una valoración y la base de valor para estimar la cuantía del arrendamiento es la renta de mercado.
¿Qué es la renta de mercado?
Dicen las Normas Internacionales de Valoración (IVS, por sus siglas en inglés) que la renta de mercado es la cuantía estimada por la que un bien inmueble debería arrendarse, en la fecha de valuación, entre un arrendador y un arrendatario dispuestos a contratar, en una transacción libre, tras una comercialización adecuada en la que las partes hayan actuado con conocimiento, de manera prudente y sin coacción.
Por lo tanto, la base de valor renta de mercado puede utilizarse como punto de partida para valorar el importe del alquiler. Para hallar esa cifra que nos servirá para saber si el arrendamiento se ajusta a mercado hay que realizar el mismo proceso que llevaríamos a cabo cuando necesitamos un informe de valoración para la compra de una vivienda o informe de tasación, en caso de ser necesaria una hipoteca para sus financiación.
Un tasador acude al inmueble para tomar notas de distintos factores, como es la superficie, el estado de conservación, la ubicación y localización, cumplimiento de la normativa, entre otros. Además, hace un estudio de mercado con inmuebles testigo o comparables, que son aquellos cuyas características de localización, ubicación, tamaño, distribución o calidades son similares al activo inmobiliario a arrendar.
Este análisis de los datos observados en la visita presencial y en la zona local se envían a la sociedad de tasación que valida los mismos y los cruza con otra serie de datos de fuentes oficiales y de las propias bases de datos para ofrecer un valor objetivo e independiente.
De este modo, el informe de valoración nos dirá si la subida que nos plantea el propietario está realmente justificada. En definitiva, antes de firmar un contrato de alquiler es recomendable contar con este documento que servirá para que ambas partes negocien con pleno conocimiento y ajustado a las circunstancias reales del inmueble, apoyándose en un valor calculado de forma objetiva e independiente.
