Cómo resolver la discrepancia de valor de un mismo activo

Se tiende a creer que la valoración de un inmueble es válida para cualquier finalidad, ya sea con garantía hipotecaria o con fines informativos, de auditoría y control. Sin embargo, no siempre ofrece el mismo resultado, ya que según el para qué se utilizarán bases de valor y normas diferentes para hallarlo.

Fernando Vives, MRICS registered valuer y director técnico de Alia Tasaciones

La constitución o disolución de empresas, los cambios en el capital social o las operaciones corporativas que afecten al tamaño de la organización requieren de un informe de valoración que refleje el estado actual del conjunto de activos de la compañía para determinar su valor ante entidades financieras, mercados regulados, accionistas o administraciones públicas. Un análisis cada vez más demandado con la irrupción en el mercado del alquiler de las Socimis, donde la valoración de los activos inmobiliarios se convierte en uno de sus vectores estratégicos que, paradójicamente, genera cierta confusión entre los ejecutivos de este vehículo de inversión. Una discrepancia, empero, extensiva a cualquier empresa cotizada, aseguradoras, propietarios patrimonialistas, e, incluso, a cualquier particular con intereses inmobiliarios. Nos referimos a los distintos resultados que ofrecen una valoración con fines crediticios versus una valoración con fines informativos, de auditoría y control.

Nos enfrentamos pues a dos finalidades distintas y, por ende, en determinados casos no salen los mismos valores. Aunque para hallar los respectivos resultados se utilizan los mismos enfoques de valoración (comparación, ingreso, coste), se emplean bases de valor diferentes, que es lo que en definitiva marca la diferencia, valga la redundancia. Es decir, un activo inmobiliario tiene varios valores en función del para qué se quiere analizar. No es lo mismo que el objeto de la valoración sea para la contabilidad financiera, que para algo relacionado con las administraciones públicas o para los mercados financieros. Y éstos, a su vez, según si la información sea para cuestiones bancarias, aseguradoras o de inversión. La tendencia es creer que, con independencia de la finalidad, la valoración tiene que coincidir al analizarse los mismos activos. Y no siempre ocurre. Todo depende de para lo que se requiera ese análisis. Como vemos, una discrepancia que no siempre se entiende y es clave ofrecer una solución integral para que se pueda comprender.

Valoración de Socimis

Veámoslo con un ejemplo. Imaginemos que somos una Socimi que vamos a adquirir un inmueble en el centro de una gran urbe para alquilar oficinas. De primeras necesitaremos una tasación del activo para solicitar al banco financiación para realizar la adquisición. Por tanto, la base a emplear es el valor hipotecario, que queda definido como el valor de un bien determinado por una valoración prudente de su comerciabilidad futura considerando aspectos sostenibles a largo plazo, las condiciones normales del mercado local, el uso actual y otros usos alternativos apropiados.

En paralelo, como las Socimis están obligadas a cotizar en un mercado regulado, ya sea el MAB (Mercado Alternativo Bursátil), el Mercado Continuo o el Euronext, en un plazo máximo de dos años desde su constitución, se les exige otra valoración del negocio en sí mismo, con el objetivo de aportar información financiera. En este sentido, la base que se utilizará es la de valor razonable que, según las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF), es el precio que se recibiría por la venta de un activo o se pagaría para transferir un pasivo mediante una transacción ordenada entre participantes en el mercado en la fecha de valoración. Es decir, que el momento en el que se realiza el estudio también determina unas circunstancias que influyen en el resultado. Para más inri, desde el segundo semestre de este año, y en un ejercicio de transparencia que beneficia al propio sector y a los inversores, es preceptivo realizar una valoración de los activos inmobiliarios de forma anual cuando se cotice en Bolsa, con el objetivo de actualizar el patrimonio de la sociedad al cierre del ejercicio, mostrando una imagen más fiel de la misma. Lo cual redunda todavía más en el hecho de encontrarnos con cifras distantes.

Por lo tanto, nos encontramos ante dos bases de valor, valor hipotecario y valor razonable, para finalidades que no tienen nada que ver, por lo que es lógico concluir que los resultados finales tampoco sean coincidentes.

Por otra parte, cada una de las bases de valor se rige por estándares desiguales, en los que hay factores limitantes que influyen también en la cifra final. De este modo, la valoración con garantía hipotecaria queda regulada en la Orden ECO/803/2003 en su artículo 45, que señala que se tomará como valor de tasación el menor de ellos, y en el 46, específico para entidades aseguradoras y fondos de pensiones. El principio de prudencia valorativa exige que se utilice la cifra de menor cuantía resultante de los distintos métodos a aplicar, para el caso de tener que ejecutar esa garantía. Es decir, y siguiendo el ejemplo, según la comparativa en el mercado de oficinas similares, según el coste de reposición (no limitante, salvo en inmuebles que estén ligados a una actividad económica) y según la actualización de rentas. Pero, además, en la orden se establece unas primas de riesgo que no pueden superarse, lo que supone unas limitaciones que no se producen en otras normas, y que pueden causar contradicciones.

En definitiva, distintos contextos, distintas valoraciones, distintos fines que causan incertidumbre en los ejecutivos de las empresas cotizadas o aseguradoras o en los propietarios patrimonialistas, a los que es necesario aportar una solución integradora que pueda explicar el porqué de estas diferencias y dar una respuesta global para “cerrar el círculo”.

Y esto no supone quebrantar ningún código ético, ni incompatibilidad ni conflicto de interés. Un valorador debe realizar su trabajo de forma objetiva y puede, a su vez, hacer valoraciones con fines distintos, siendo los resultados dispares.


Artículo publicado en el suplemento inmobiliario de El Economista el 05/12/20018

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