¿Cómo se valora una casa prefabricada?

Tasación ECO

En los últimos años, el mercado de viviendas prefabricadas ha ganado popularidad por su asequibilidad y sostenibilidad. Si estás pensando en comprarte una, seguro que te resulta interesante saber cuál puede ser su valoración.

Casa prefabricada

Alberto Arcones, gestor Técnico y Validación de Alia Tasaciones

Factores que influyen en la valoración

En una vivienda tradicional de ladrillo y cemento, la localización es el factor más determinante en una tasación. En cambio, en una casa prefabricada pesa más la sostenibilidad vista de una forma holística, es decir, tanto a nivel de eficiencia energética como de cuidado medioambiental en uso de materiales.

A nivel de superficie, por un lado, se tiene en cuenta la superficie construida sobre y bajo rasante y, de otro, la superficie de la parcela, a nivel de orografía y forma.

Otros factores que influyen son la distribución, calidades, acabados y si la vivienda es adosada, pareada o aislada.

¿Mueble o inmueble?

La cuestión no es baladí, ya que una casa prefabricada o modular, que son aquellas que se fabrican en una nave y posteriormente se transportan para ser ensambladas y ancladas sobre el terreno, son consideradas como un inmueble.

En cambio, la casa móvil o mobile home, que es una vivienda rodante que no se desmonta, como una autocaravana, es un bien mueble.

Por lo tanto, a nivel de valoración es muy distinto entre ambas tipologías como vamos a ver a continuación.

Método de valoración

Casa prefabricada o modular

Como hemos indicado, la vivienda prefabricada o modular se realiza en una gran parte en fábrica y otra parte ‘in situ’ en la parcela. En el caso de comprobaciones o certificaciones por parte del técnico valorador, frente a la vivienda tradicional, se deberá realizar visita a la fábrica o industria-taller donde se está ejecutando la misma o los módulos. Asimismo, se tendrá que visitar también el suelo donde se va a implantar, dado que en él se están realizando otras obras como cimentación, saneamiento, etc.

Se deberá aportar al expertise de valoración, dos certificados de estado de la obra. Uno es el certificado de la dirección facultativa de técnico de la empresa donde se realiza con el porcentaje ejecutado de los módulos y su ubicación en planta de fábrica; y otro certificado de la dirección facultativa del proyecto con el porcentaje de los trabajos llevados a cabo en parcela y el de los módulos.

Con todos estos datos, se continúa con el mismo método de valoración que en una vivienda tradicional, el de comparación que  permite calcular el valor de mercado de la vivienda a partir de precios de inmuebles similares, siempre que exista un mercado representativo y se dispongan de muestras suficientes de ofertas o transacciones reales. Es necesario tener al menos seis muestras que reflejen la situación actual de dicho mercado.

Ciertamente, no es fácil encontrar muestras similares o, como lo conocemos en el argot de la valoración, inmuebles testigo. Si no conseguimos un muestreo que cumpla todas estas condiciones al 100%, se cuenta con lo que se denomina factores de homogeneización en función de superficie, orientación, situación, calidades, antigüedad, estado de conservación, zonas comunes, instalaciones, anexos, etc. Estos factores ayudan a adecuar la muestra de los inmuebles testigos al activo valorado y así obtener el valor de la vivienda.

Con esta información, junto a los datos históricos y al expertise del validador, capaz de eliminar elementos especulativos o datos anómalos en dichas muestras de mercado, se obtiene el valor de un inmueble.

Casa móvil

Las mobile homes o viviendas rodantes son aquellas que pueden transportarse con facilidad, sin necesidad de desmontarlas y no están ancladas al suelo. Están reguladas por la normativa sobre residencias móviles y vehículos de recreo y no son considerados inmuebles, sino bienes muebles, por lo que no están sujetas al impuesto sobre viviendas. A diferencia de las tradicionales, no necesitan tantos trámites administrativos y no tienen que inscribirse en el Registro de la Propiedad. Se pueden adquirir a través de un préstamo personal o, también, mediante una hipoteca mobiliaria que se inscribe en el Registro de bienes muebles.

En términos de valoración, al no estar anclada al suelo, la mobile home se valora de forma independiente a la valoración del suelo, el cual se calcularía por el método de comparación o residual, según proceda. La valoración es similar a la de un mueble o un vehículo. De hecho, va dotada con chasis, con su correspondiente identificativo, ruedas, lanza de arrastre y número de placa. De este modo, como factores determinantes están su tamaño y antigüedad (suelen durar unos 15-25 años, según la calidad y mantenimiento). Asimismo, se revisa el exterior de la casa, tanto cubierta como parte inferior, chasis y lanza de arrastre para ver su estabilidad y posibilidad de remolque.  Otros factores a evaluar es el interior: acabados, instalaciones, conexiones a los suministros de la parcela.

Con todo este estudio, se realiza posteriormente un análisis de mercado comparativo buscando muestras de modelos de segunda mano con características similares. Nuevamente, el expertise del técnico tasador, primero, y el validador de la sociedad de tasación, después, junto a los factores de homogenización antes descritos, la base de datos y otras circunstancias especiales determinan el valor actual de la casa móvil.

En Alia Tasaciones contamos con expertos de reconocida trayectoria profesional que pueden ayudarte a valorar tu vivienda, ya sea tradicional, prefabricada o móvil.

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