Cuando valoramos un activo inmobiliario, la principal base de valor que se utiliza es el valor de mercado, donde se comparan inmuebles similares. A partir de ésta se sustentan las demás en función de la finalidad: garantía hipotecaria, inversión, liquidación o expropiación.
Para valorar una vivienda, la base de valor más habitual es el valor o renta de mercado, en el que se establece la cuantía estimada en una fecha concreta, entre dos partes dispuestas y con una comercialización adecuada en tiempo y forma.
A partir de ese valor genérico, si la finalidad es una compra con garantía hipotecaria tendremos que incorporar una prudencia y un análisis de la comerciabilidad futura sostenible del activo
Si lo que queremos es vender una vivienda que tenemos en alquiler, y teniendo en cuenta los intereses de las partes, puede ocurrir que el inquilino quiera comprar la casa a su casero. Si ambas partes se ponen de acuerdo, estamos ante el valor equitativo.
Si por el contrario fuera una valoración para una de las partes, estamos ante el valor de inversión, en el que hay que incluir el interés propio del solicitante y la rentabilidad que espera o piensa conseguir, y si queremos anunciarla en un portal inmobiliario, valor de mercado.
En el caso de que en la misma operación hubiera muchos activos, nos hallamos ante el valor de liquidación, que puede ser ordenada o forzosa si nos urge mucho la venta.
Cuando de lo que se trata es de valorar un local comercial, además del valor de mercado y del valor hipotecario si necesitamos financiación, también hay que contemplar el valor de sinergia, que se produce cuando la suma dos locales sea mayor que por separado.
También podemos contemplar el valor especial, que es el valor adicional que le damos cuando ese activo entra dentro de mis planes.
