Diferencias entre superficies: ¿cuál elegir en una tasación hipotecaria?

Tasación ECO

En ocasiones, cuando vamos a tasar un inmueble nos encontramos que las superficies registradas no coinciden con la comprobada. Explicamos cómo resolvemos estas discrepancias con casos prácticos. 

Diferencias entre superficies

María Zaragozí, directora Desarrollo Técnico de Alia Tasaciones

¿Cuántas veces nos hemos encontrado con diferencias en el cálculo de la superficie a la hora de valorar un inmueble con garantía hipotecaria? De un lado, nos encontramos con fuentes de información distintas, que no siempre utilizan el mismo tipo de superficie, y, de otro, con activos que con el paso del tiempo ya no conservan su antigua estructura y/o tamaño.

Desde un punto de vista normativo, para dirimir cuál es la superficie adecuada para hacer la valoración debemos ajustarnos a lo que marca la Orden ECO/805/2003.

Fuentes de información de superficies

Existen varios documentos en los que se describe la superficie de un inmueble, unos metros cuadrados que pueden no coincidir con la comprobado por el tasador durante su visita al inmueble.

Registro

El registro depende del Ministerio de Justicia, organismo encargado de otorgar el derecho de la propiedad y en el que se definen, entre otras características de la propiedad, la superficie. A través de este organismo accedemos a la documentación registral (escritura inscrita, certificación registral o nota simple con una antigüedad inferior a tres meses).

Catastro

La documentación catastral hace referencia al Catastro, que depende del Ministerio de Hacienda. Este organismo realiza un grafiado de toda la geografía española con un fin tributario (IBI, Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales).

Definición de superficies

Para entender las diferencias entre superficies, también debemos comprender los distintos tipos de superficie que existen y qué metros cuadrados incluyen.

  • Superficie útil: es la utilizable, la pisable. Es la superficie de suelo delimitado por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio. También incluye la mitad de la superficie de espacios exteriores de uso privativo cubiertos como terrazas, balcones, tendederos, porches, voladizos, etc. No computa como superficie útil la ocupada por zonas exteriores no cubiertas, por cerramientos interiores fijos, por elementos estructurales verticales, por conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo con altura libre inferior a 1,5 metros.
  • Superficie construida sin partes comunes: incluye la anterior y aquella ocupada por elementos interiores, cerramientos de fachada, medianeros o compartidos con otros bienes del mismo edificio, computados al 100 o al 50% respectivamente.
  • Superficie construida con partes comunes: aquella zona de uso común y cuya propiedad va según el porcentaje de participación.
  • Superficie comprobada: es el área medida por el tasador teniendo en cuenta las definiciones de superficie útil y construida.
  • Superficie utilizable o computable: es la que se emplea en las tasaciones para determinar valores técnicos.

Discrepancias entre superficies

Ahora bien, ¿qué ocurre si la superficie que comprueba el tasador no coincide con la reflejada en la documentación registral y la catastral? La ECO señala que adoptaremos aquella comprobada por el tasador, teniendo en cuenta, además, las siguientes especificaciones:

  • Cuando no sea posible comprobar la superficie del edificio, se utilizará la menor entre las superficies catastral y registral.
  • Si no puedo comprobar la superficie construida con comunes, puedo estimarla a partir de la útil y la construida a partir de unos coeficientes en los que se tiene en cuenta la antigüedad del edificio, tipología y características constructivas.
  • Si la superficie comprobada es superior a la documentada, y no pertenecemos a una división horizontal (como una vivienda unifamiliar con parcela propia), podremos adoptarla siempre que no supere el 5% de exceso sobre la documentada. Superado dicho porcentaje su adopción requerirá que se verifique la adecuación a la normativa urbanística aplicable.
  • Si por el contrario pertenecemos a una división horizontal, sea un piso o un aislado con zonas comunes, podremos adoptar la comprobada siendo mayor hasta un 10% de la documentada. A partir de dicho porcentaje, su adopción requerirá, al igual que en el caso anterior, la verificación de su adecuación urbanística.
  • En el caso de que la superficie cuente con espacios exteriores de uso privativo del edificio, como una terraza, si la superficie de esta es mayor del 15% de la superficie total del mismo, ese espacio exterior se valora por separado.
  • En el caso de viviendas sujetas a protección pública, se tomará como superficie la consignada en la célula de calificación correspondiente. Generalmente es la superficie útil.
  • Si nos encontramos ante un terreno o una finca rústica y no se puede comprobar la superficie, se adoptará la menor entre la superficie registral y la catastral. Si lo tenemos claramente definido, se podrá utilizar la mayor.

Casos prácticos de adopción de superficies cuando hay diferencias

Como en ocasiones en algún documento oficial falta concreción o se refiere a “superficie aproximada”, el valorador, a partir de la superficie definida en el Registro, ve a cuál hace referencia, si a la útil, construida o construida con partes comunes, y comprueba si a posteriori se han hecho algunas modificaciones. Veamos cómo se resuelve con algunos ejemplos.

Vivienda con terraza incluida. La terraza cubierta, al ser un espacio exterior, se podrá computar su superficie al 50% si es menor del 15% de la total. Nos podemos encontrar con tres situaciones: que la terraza esté abierta, que se haya cerrado o que se haya incorporado a la vivienda. Si supera el 15%, se valora como unitario independiente, en caso contrario incluiríamos la mitad a la superficie de la vivienda.

Adosado con ampliación. Si pertenece a una comunidad de propietarios, tenemos que comprobar si la superficie ampliada supera el 10% de la total. Si no la supera, la podremos valorar. En caso de superarla, deberíamos comprobar que todo el conjunto (urbanización, edificio…) cumpla urbanísticamente considerando las ampliaciones, lo que ocasiona que, en muy contadas ocasiones, se pueda adoptar la superficie comprobada cuando es mayor al 10% de la inscrita.

Vivienda unifamiliar aislada en suelo urbano. Nos situamos en un caso de superficie registral y catastral inferior a la comprobada, ya que se hicieron unas ampliaciones. Si cumple urbanísticamente, se puede valorar e indicar que hay un exceso de superficie, aconsejando su inscripción registral, aunque no de forma obligatoria.

Vivienda unifamiliar en suelo rural (no urbanizable). En determinadas zonas, ha sido muy común la construcción de viviendas en este tipo de suelo, que ahora no cumplirían en gran parte de los casos los parámetros urbanísticos. En la valoración de dichas edificaciones, por tanto, generalmente se valora la superficie documentada, aunque siempre hay que estudiar el caso concreto.

Si con todo sigues teniendo dudas, porque la casuística es enorme, no dudes en contactar con nosotros. Te ayudaremos sin compromiso. Alia Tasaciones es una sociedad homologada por el Banco de España y sigue las directrices que define la Orden ECO/805/2003.

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