El estándar de valoración internacional RICS y la norma nacional, la Orden ECO 805/2003, son las más utilizadas en nuestro país, pero cada una se emplea para finalidades distintas.
Patricia Alcocer, directora de Proyectos
Antes de desgranar las diferencias entre los dos referentes de la valoración empleados en España, conviene dimensionar cómo es el sistema. Las reglas de juego a nivel internacional, las fija el IVSC (International Valuation Standards Council) en las Normas Internacionales de Valoración (IVS). Bajo este paraguas se recoge el resto de normas y estándares de valoración. Sin ir más lejos, el Libro Rojo de RICS, incluye las IVS e incorpora recomendaciones específicas para los miembros RICS. A nivel nacional, es la Orden Ministerial ECO /805/2003, la que guía el proceder de los valoradores.
Tasaciones inmobiliarias ECO
La norma española cumple las disposiciones incorporadas en las IVS, pero fija una serie de parámetros de obligado cumplimiento, a seguir en cada de una de las cuatro finalidades de aplicación.
La más comúnmente utilizada es la referida a préstamos con garantía hipotecaria. También se emplea para la cobertura de las provisiones técnicas de entidades aseguradoras y para la valoración del patrimonio de instituciones de inversión colectiva y de fondos de pensiones.
Para otras finalidades, como por ejemplo asesoramiento en compraventa, herencias, adjudicaciones, disoluciones, revisiones catastrales y de impuestos, etc., los valoradores seguimos la metodología técnica que establece la Orden ECO/805/2003, pero indicamos que la valoración no cumple con la orden, dado que la finalidad no se encuentra entre las señaladas en la norma.
A la hora de determinar el valor de un inmueble, la Orden ECO identifica como bases de valor a emplear el valor de mercado, que es una fotografía en un momento de tiempo y circunstancias concretas, y el valor hipotecario, que debe ser sostenido en el tiempo, con independencia de escenarios de fluctuación de precios, ya sea por cuestiones macroeconómicas o fruto de la especulación. No en vano, el valor hipotecario sirve de garantía de un préstamo por lo que debe mantenerse ajeno a constantes variaciones del mismo. Asimismo, la norma nacional incluye el valor razonable para su uso en entidades aseguradoras.
En cuanto a la metodología y técnicas de valoración, especifica que su elección vendrá determinada por la finalidad de la valoración y la tipología del bien a valorar, pero siempre bajo el principio de prudencia y de sostenibilidad del valor, anteriormente comentado. Otro de sus principios señala que, ante varios usos de un inmueble, se mantendrá el que económicamente sea más aconsejable.
La valoración la realiza un profesional competente, cuyo informe es supervisado por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. Para ello, debe contar con un capital mínimo de 300.000 euros, un consejo de administración y un mínimo de diez profesionales, de los cuales, al menos tres, han de ser profesionales vinculados. Todos ellos con reconocida experiencia y honorabilidad. Asimismo, se debe disponer de una estructura con mecanismos de control interno y de un seguro de responsabilidad civil frente a terceros.
Valoraciones RICS
RICS tiene su origen a finales del siglo XVIII en el mundo anglosajón y hoy está considerado como un distinguido sello de calidad a nivel mundial por su modo de trabajar, marcado por principios éticos.
Se trata de una organización internacional que marca reglas de conducta para sus miembros y para las empresas reguladas por RICS. Su Libro Rojo incluye las normas profesionales, técnicas y de ejecución de la valoración de obligado cumplimiento. Entre las normas internacionales que adopta y aplica se encuentran las citadas Normas Internacionales de Valoración (IVS), las Normas Internacionales de Ética (IES), las Normas Internacionales de Medición Inmobiliarias (IPMS) o las Normas Internacionales de Medición en la Construcción (ICMS).
Así mismo, publica declaraciones profesionales, también de obligado cumplimiento sobre, por ejemplo, conflictos de interés o lucha contra el soborno, la corrupción, el blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo. Igualmente, notas orientativas, que proporcionan recomendaciones o determinados enfoques para las buenas prácticas.
Tras escuchar las necesidades del cliente, y fijar la finalidad de la valoración, es el profesional acreditado quien determina las bases de valor y metodologías a aplicar. RICS no entra en ello, pero sí exige a sus miembros acreditados como MRICS trabajar con integridad, alto nivel de servicio, confianza en la profesión, respeto y responsabilidad. Adquirir el título de Chartered Surveyor aporta al profesional un prestigio reconocido por el mercado, supone el nivel más elevado de profesionalidad en el sector inmobiliario y es una acreditación muy demanda por clientes.
En nuestro país, el estándar de valoración RICS está viviendo un auge al calor del interés de grandes firmas internacionales de inversión por activos inmobiliarios de España. Dado que es una normativa internacional, multinacionales e inversores emplean la valoración RICS para operaciones transnacionales y para inmuebles que requieren de elevada especialización, como edificios de oficinas, centros logísticos, hoteles…
Las valoraciones RICS solo las pueden llevar a cabo sus miembros, tras pasar por un riguroso examen ante un tribunal, donde deben demostrar con ejemplos su ética profesional, una demostración que se debe realizar año tras año. En el mundo hay más de 130.000 MRICS y en nuestro país hay alrededor de 600 profesionales acreditados. En Alia Tasaciones contamos con varios MRICS y desde hace un lustro somos una firma regulada por RICS. Esto significa que de modo voluntario nos sometemos al cumplimiento de la Reglas de Conducta para Empresas de la organización.
Aterrizando conceptos
En resumen, se usa RICS para aquellas valoraciones con componente internacional, activos singulares y en el asesoramiento experto a stakeholders del sector inmobiliario. Quedan excluidas aquellas que no tengan como finalidad alguna de las cuatro descritas por la ECO, si bien, en ocasiones se da el caso de emplear las normas de la organización británica para finalidades de garantía. Igualmente, a veces empresas, entidades financieras y fondos necesitan valoraciones RICS, porque así lo decidieron los responsables a la hora de contabilizar sus inmuebles en balances, finalidad efectos contables.
Lo mejor para asentar estos conocimientos es visualizar la teoría en casos reales. Así, cuando se requiere financiación con garantía hipotecaria o se busca determinar el valor razonable para aseguradora nacional, utilizamos la ECO. En cambio, para determinar el valor razonable a efectos contables para multinacional que consolida a nivel internacional y para compraventa internacional, RICS. En asesoramiento en compraventa se utiliza también RICS, pero se pueden seguir los principios técnicos de la ECO.
En nuestro blog puedes profundizar más sobre qué es RICS y cómo ser MRICS, de la mano de nuestros profesionales acreditados.
Artículo publicado en la revista Inmobiliaria de El economista el 6 de enero de 2021.
