Aunque la localización es el factor clave a la hora de valorar un activo inmobiliario, la eficiencia, la sostenibilidad y el medioambiente son tres aspectos que cada vez puntúan más, ya sea para analizar el valor de una vivienda, una oficina, una residencia o un local comercial.
Patricia Alcocer y Carlos Bravo, directores de Proyectos de Alia Tasaciones
A la hora de valorar un activo inmobiliario hay que tener en cuenta una serie de factores técnicos comunes y otros particulares, en función del tipo de inmueble. Así, entre los comunes, el más determinante es la localización del activo. Que tenga buenas comunicaciones, que esté próximo a una zona comercial o turística son elementos que marcan la diferencia. A partir de aquí, orientación, dotaciones, polivalencia, acabados e, incluso, eficiencia y sostenibilidad son, entre otras muchas, características que aumentan o disminuyen la valoración. Y junto a ello, también son clave la delimitación económica y social del entorno local, la fecha en la que se produce la valoración, el uso del inmueble, los riesgos e, incluso, la conectividad, muy importante en un mundo digital.
A partir de aquí, según el uso y la tipología, habrá que tener en cuenta una serie de factores particulares:
Viviendas, cuanto más verdes, más valor
En uso residencial, de primeras hay que distinguir si es primera o segunda residencia, ya que no se exigen las mismas dotaciones. En el caso de obra nueva, siguiendo las indicaciones del código técnico, la eficiencia energética, el medioambiente y la sostenibilidad, son valores en alza.
Si analizamos un inmueble en un edificio plurifamiliar se estudia la superficie útil y su relación con la superficie construida con comunes, altura de planta, orientación, distribución, calidades y acabados, terrazas, patios, tenencia o no de ascensor, antigüedad, conservación, vistas, zonas comunes de recreo (piscina, jardines, pistas deportivas), etc. Asimismo, hay que valorar las dotaciones públicas y privadas de la zona como cercanía de colegios, zonas comerciales, servicios de salud y transporte. En una vivienda unifamiliar, además, se tiene en cuenta si es adosada, pareada o aislada, la superficie construida sobre y bajo rasante, la superficie de parcela y su orografía.
La ubicación, el quid en un local comercial
La ubicación es el quid de la cuestión a la hora de valorar un local comercial. No es lo mismo estar situado en un eje prime o secundario, ser un comercio de proximidad o estar en zona sin interés comercial. Y dentro de cada localización, la acera y el tramo de la misma, si hace esquina o está en un edificio de oficinas o viviendas, si el inmueble es histórico o representativo, si en frente hay un paso de peatones, un quiosco o algún mobiliario urbano. En definitiva, el tránsito de potenciales clientes en cuanto a número y a poder adquisitivo. Una vez localizado, habrá que averiguar por el método de comparación utilizando testigos el precio del metro cuadrado de la zona, tanto de venta como de renta.
En cuanto a construcción, se tiene en cuenta la relación de la fachada con el fondo, la superficie sobre y bajo rasante, la visibilidad, la posibilidad de división y de polivalencia, las barreras arquitectónicas o salida de humos. Sin embargo, en este tipo de inmuebles el estado de conservación y acabados es menos importante, pues los locales suelen reformarse al cambiar el usuario.
Oficinas sostenibles
Como en los locales comerciales, la ubicación es determinante. Los accesos al edificio, los medios de transporte para llegar, la disponibilidad de zonas verdes o los servicios de uso terciario de la zona. Asimismo, si las oficinas pertenecen a un edificio exclusivo, mixto o si están en primeras plantas de edificios residenciales.
Y como en las viviendas, la sostenibilidad del inmueble es un valor que ya viene de serie. Una sostenibilidad medida no solo por el ahorro energético y la reducción de los gases contaminantes, sino también por los materiales utilizados y por un nuevo concepto que empieza a despuntar. Es el referido al bienestar de las personas que utilizan el inmueble. Se trata de algo que va más allá de oficinas luminosas y bien climatizadas, que se da por hecho. Tiene que ver con hacer la vida de los trabajadores más agradable, confortable, en aspectos como el deporte (zonas para hacer ejercicio físico), la mente (espacios para descansar o, incluso, jugar que favorezcan la desconexión), incluso, la nutrición, los colores y olores, los ruidos… En ello impacta el uso de la vegetación dentro de los edificios. De hecho, hay un sello específico para esta tendencia, es el certificado Well, que viene a ser lo que los prestigiosos sellos Breeam y LEED, para el medioambiente.
Naves industriales bien comunicadas
Más allá del tamaño, estado de las instalaciones o suministros, hay que diferenciar el tipo de nave, (logística, comercial, almacén, taller, fábrica…). Cada una de ellas requiere de una localización específica, siendo interesante, en cualquier caso, una rápida salida a carretera nacional o autovía. Estar en la ciudad, y dentro de ella, si es zona céntrica, en el área metropolitana o en la segunda o tercera corona. Ello, con su método comparativo para conocer el precio del metro cuadrado del entorno, tanto en venta como en renta. En paralelo, las infraestructuras y dotaciones de servicios de alrededor impactan en el valor.
En comercial, además, se tienen en cuenta la fachada a calle principal; en logística, el número de muelles de carga por m² construido y, en la era digital, con el comercio online ganando adeptos, la cercanía al centro de la ciudad gana enteros para asegurar entregas en tiempo récord.
Edificios singulares con particularidades
Hoteles, residencias de ancianos, hospitales, colegios…, como tienen un mercado muy limitado, se estudian por su capacidad para producir ingresos. Así, el valor de los inmuebles se obtiene actualizando los flujos de caja a tipo de descuento apropiado al riesgo.
Como pinceladas, si se valora un hotel, se tiene en cuenta su tipología, si es estacional o está abierto todo el año, el número de habitaciones, la superficie por habitación, la dotación de salones, comedores y zonas comunes, y por supuesto, el ADR y el RevPAr (acrónimos en ingles de los conceptos de: tarifa media diaria e ingresos por habitación disponibles). En una residencia de ancianos, por su parte, la ratio de personal por usuario, el número de habitaciones para válidos o asistidos, el número de plazas de centro de día, las dotaciones y terapias, comedores, gimnasio, peluquería, capilla, jardines, piscina… En hospitales, el número de camas y quirófanos, y en colegios, además del concierto en su caso, es necesario contar con las tarifas por alumno y las extraescolares facilitadas.
Suelos, entre urbanos, urbanizables y no urbanizables
Si se trata de una parcela, es imprescindible conocer la clasificación y calificación urbanística, además de la forma y orografía. De este modo, hay que tener en cuenta si es suelo urbano, urbanizable o no urbanizable y, según las expectativas de desarrollo del mismo, se valora por métodos residuales, comparativos o por capitalización directa. Dependiendo del uso permitido del solar, se realiza la valoración considerando la promoción más probable. Dicho esto, nuevamente la localización, es el principal aspecto, seguido de la superficie real del terreno y los parámetros urbanísticos que le afectan según la normativa vigente en la localidad donde se ubica el suelo a valorar.
Todos estos aspectos técnicos detallados en función del tipo de activo ofrecen una valoración matemática, objetiva, que puede no coincidir con el valor que el propietario del inmueble tiene, ya que suele considerar, erróneamente, aspectos personales, que nada tienen que ver con el valor “real”. Como tampoco puede coincidir con el precio final de la transacción acordado con el comprador, pues el inmueble vale lo que el mercado esté dispuesto a pagar por él.
