¿Alguna vez te has preguntado cómo se rige la distribución de propiedades privadas de un terreno o de inmuebles dentro de los edificios? Muy sencillo, se hace a través de la división horizontal, te explicamos en qué consiste.
Jesús Chiral, departamento Técnico de Alia.
Si vives en una comunidad de vecinos o posees algún local, garaje o trastero dentro de un edificio, estás bajo una división horizontal. Este concepto se utiliza cuando se divide en varias partes independientes un inmueble (piso, edificio o, incluso, una vivienda unifamiliar) por ello en estas situaciones no solo se es propietario del piso o casa que se posee, sino que a la vez se es copropietario del terreno donde se ubica el inmueble y de las zonas comunes con el resto de vecinos en caso de existir.
Estar sujeto a la división horizontal hace que cuando quieras realizar algún cambio en tu vivienda, garaje o local, como veremos a continuación, deberás pedir permiso al
resto de vecinos para que den el visto bueno a la obra que quieres realizar. Además, a posteriori, también necesitarás hacer otros trámites ante el Ayuntamiento de la localidad donde se encuentre el inmueble. Te contamos todo lo que necesitas saber acerca de la división horizontal.
División horizontal: qué es
La división horizontal consiste en separar la estructura de un inmueble en varias unidades registrales independientes (pisos, locales, trasteros, plazas de garaje, etc.). Como resultado, cada una de estas fincas individuales participa en forma de copropiedad sobre el terreno donde está ubicado ese inmueble y en caso de existir, con poder de decisión sobre las zonas comunes.
¿Quién hace la división horizontal de un edificio?
Este proceso no solo se lleva a cabo al comienzo de la construcción de las viviendas para delimitar las zonas privadas y las comunes, sino que la división horizontal puede hacerse cuando uno de los propietarios quiera realizar un cambio en la estructura de su inmueble y que afecte de alguna forma al resto de vecinos. La división horizontal debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, ya que es un proceso registrado en título público, es decir, se tiene que firmar ante notario.
¿Qué permisos y licencias se requieren?
Comunidad de propietarios
Esta separación de las propiedades está regulada bajo la Ley de Propiedad Horizontal que establece que para dividir cualquiera de los bienes privados delimitados en dos o varias partes, así como para separar los anejos de los inmuebles (garajes y trasteros) con el fin de distribuirlos como espacios independientes, es necesario un acuerdo unánime de la Junta de Comunidad de Propietarios.
De este modo, los vecinos deben ponerse de acuerdo para dar la autorización para que se realice el cambio en el inmueble, tanto si la decisión final es a favor o en contra, este resultado tiene que estar recogido en los estatutos de la comunidad y su aprobación debe ser por las 3/5 partes del total de los propietarios.
Ayuntamiento
Además del consentimiento de los vecinos, para realizar la división también se tiene que pedir permiso al Ayuntamiento del municipio donde se ubique el inmueble a segregar, ya que todo debe hacerse en base a las normas urbanísticas establecidas en el territorio en cuestión. Sin esta autorización no podrás realizar ninguna acción que modifique el inmueble.
Proyecto
Generalmente, para solicitar la licencia al Ayuntamiento hace falta un proyecto elaborado por un técnico. Así y todo, ¿es necesario un proyecto para realizar una división horizontal? La respuesta es: no siempre. Debemos diferenciar dos casos en los que podemos realizar una división horizontal: la de un edificio nuevo y la de un edificio antiguo o existente.
Edificio nuevo
Ya hemos mencionado antes que incluso se puede realizar una división horizontal en proyecto o mientras se encuentra construcción, para ello deberemos presentar ante notario el proyecto del edificio.
Edificio antiguo
En un edificio antiguo también se puede realizar una división horizontal, pero nos podemos encontrar dos casos. El primero, que sea necesaria una reforma ya sea de un piso, casa o edificio que queremos dividir, en estas circunstancias necesitaremos un proyecto redactado por un técnico competente; el segundo, que físicamente cualquiera de los inmuebles antes mencionados ya se encuentre dividido y cumpla con las condiciones técnicas necesarias para cumplir la normativa (entre otras, con las Normas de Habitabilidad Autonómicas, el Código Técnico de la Edificación, etc.), en ese caso únicamente se podría utilizar un certificado técnico indicando como se encuentra divido en cuanto a superficies de cada elemento, sus zonas comunes y sus cuotas de participación para cada división.
Impuesto
Tras haber cumplido con los requisitos, y para poder finalizar y decretar la división horizontal del bien inmueble, se debe pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, en el caso de que fuese necesario inscribirlo en el Registro de la Propiedad.
Escritura de la división horizontal
Para poder llevar a cabo la escritura de división horizontal es necesario que un notario autorizado firme el documento en el que se incluyan todos los datos relacionados con el inmueble a dividir, así como la autorización de la comunidad de vecinos. En la Escritura de la división horizontal tienen que aparecer los elementos privativos (viviendas, garajes y trasteros) y las zonas compartidas con el resto de la comunidad, así como la forma en la que están organizadas.
Resumen de requisitos para hacer la división horizontal
En definitiva, debemos de cumplir con los siguientes requisitos:
- Autorización administrativa (en caso de obra nueva o necesidad de reforma).
- Unanimidad de todos los propietarios dando el visto bueno a la modificación del inmueble.
- El documento de la Escritura tiene que ser de carácter público.
- Si en la comunidad hay más de cuatro propietarios, la Escritura es un documento obligatorio.
- En caso de los nuevos inmuebles, se necesitará la licencia de obra, la cual definirá las viviendas privadas y todas las zonas comunes.
- Fijación de las nuevas cuotas de participación.
Por lo que, resumiendo este proceso, primero, deberás tener la aprobación de la comunidad de propietarios; una vez hayas obtenido su visto bueno, tendrás que encontrar un arquitecto o arquitecto técnico que elabore un proyecto técnico para poder presentarlo en tu Ayuntamiento. Cuando lo tengas es el momento de presentarlo para tramitar la licencia de obra mayor y tras esto la cédula de habitabilidad. Por último, se realizará la Escritura de la división horizontal, la cual, como se indicaba con anterioridad, tiene que estar firmada por un notario. Después de estos pasos ya podrás hacer las obras acordadas y realizar la separación de tu inmueble o finca.
