Se trata de un proceso de investigación y de recopilación de información para determinar los riesgos reales de un proyecto analizando su situación económica y financiera. De este modo, podemos minimizarlos a partir de un análisis independiente muy exhaustivo que nos permite conocer con detalle el activo objeto de la inversión o adquisición.
Cuántos problemas habríamos evitado en el pasado si antes de acometer una inversión inmobiliaria hubiésemos estudiado concienzudamente, y desde todos los prismas posibles, los riesgos a los que nos exponíamos. Gracias al Project Monitoring, hoy podemos visualizar la situación actual de la ejecución de una obra y anticipar posibles desvíos, facilitando la toma de mejores decisiones en aras de preservar la viabilidad de la misma, desde el punto de vista técnico, legal y económico.
A partir de la monitorización podemos supervisar los flujos de dinero en cada certificación y vigilar el cumplimiento de los plazos, ofreciendo garantía, transparencia y seguridad del proyecto. Es el mecanismo para controlar el riesgo del crédito promotor y detectar posibles desvíos. Y lo debemos hacer con la ‘debida diligencia’. Aquí radica la importancia de llevar a cabo la conocida ‘Due Diligence’ inmobiliaria.
Se trata de un proceso de investigación y de recopilación de información para determinar los riesgos reales de un proyecto analizando su situación económica y financiera. De este modo, podemos minimizarlos a partir de un análisis independiente muy exhaustivo que nos permite conocer con detalle el activo objeto de la inversión o adquisición.
La ‘Due Diligence’ es un informe inicial de la obra en el que se analizan posibles riesgos, tanto actuales como potenciales, y que constituye el punto de partida, la foto inicial del proyecto, que irá evolucionando conforme avance la obra. Es clave para apreciar posibles pasivos ocultos en el negocio, revisar contingencias que hayan podido darse, identificar sinergias y establecer una estrategia adecuada que tienda a lograr el mayor beneficio económico posible de la operación. Si este análisis pone sobre la mesa aspectos nuevos o que estaban ocultos, se deberían retomar las negociaciones para adaptar la transacción a la nueva realidad apreciada.
¿Cómo se realiza una ‘Due Diligence’?
Visto lo expuesto, ¿cómo se realiza este informe? El proceso de ‘Due Diligence’ va a entrar a examinar la totalidad de los aspectos sobre los que versa la obra o negocio y supondrá la detección de carencias o eventualidades no controladas. Al auditar todos los aspectos que integran el negocio, la investigación abarca ámbitos financieros, contables, comerciales, tecnológicos, administrativos, fiscales, legales, medioambientales, así como cualquier otro ámbito que tuviera cabida en función de la naturaleza del proyecto. Este análisis pretende cubrir todos los espectros de la compañía para que la transacción, cuyas negociaciones ya han sido iniciadas, pueda ejecutarse con seguridad y que la firma se ajuste a una realidad analizada y definida.
Así, la ‘Due Diligence’ comienza cuando las negociaciones ya se encuentran en un punto avanzado. De este modo, cuando se firma la carta de intenciones, que recoge las líneas del acuerdo, es cuando se inician las labores de investigación, que se tratarán de realizar de la forma más rápida posible, siempre, eso sí, sin interferir en el funcionamiento de la empresa o proyecto analizado.
Tras esta fase de investigación y recopilación de información, se inicia la fase de análisis e interpretación, que dará lugar a la emisión de los informes y dictámenes pertinentes. Con posterioridad a esta fotografía, se realizan informes de seguimiento periódicos que ayuden al control y evaluación del proyecto.
Tal y como apuntaba al principio, es crucial que para garantizar la imparcialidad del informe de ‘Due Diligence’ es importante que el servicio lo suministre una sociedad ajena a las partes, promotor, constructor y entidad financiera. Es por ello que hay que elegir un partner independiente como una sociedad de tasación, porque la esencia de esta labor debe ser la objetividad. Esta es la mejor fórmula para atajar los riesgos ‘con la debida diligencia’.
