El mercado de la vivienda, en plena transición entre alquiler y compra

El mercado de la vivienda está experimentando un resurgir que refleja cómo la demanda está cambiado por la crisis económica. Una transición que afronta nuevos retos tras el recién estrenado Gobierno de Pedro Sánchez.

Al calor de la favorable coyuntura económica que vive España, el mercado de la vivienda está experimentando un resurgir cuatro años después de que tocara suelo tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria. Un resurgir que, empero, refleja cómo la demanda está cambiado como consecuencia de la crisis económica. Una transición que afronta nuevos retos derivados del recién estrenado Gobierno de Pedro Sánchez.

Es el segmento del alquiler el que registra mayores crecimientos, lo cual es toda una novedad para España, un país con un sentimiento de propiedad muy arraigado. Esta tendencia se explica por la pérdida de poder adquisitivo durante los años de recesión y la todavía baja capacidad de ahorro de las familias españolas, lo que dificulta el acceso a la compra de vivienda, sobre todo para los más jóvenes. Hay otra derivada económica y es la calidad del empleo y los bajos salarios que cierran las puertas de los bancos para obtener un préstamo hipotecario. En paralelo, los menores de 35 años prefieren esta opción, ya que les permite mayor flexibilidad para sus aspiraciones profesionales. A ello se suman nuevas formas de arrendamiento como son los alquileres turísticos, que están tensionando los precios. Un atractivo en conjunto que no ha pasado desapercibido para inversores institucionales. Fondos de inversión se están posicionando a través de Socimis en este mercado extremadamente atomizado, por lo que el recorrido es amplio.

Sin embargo, esta preferencia empieza a perder fuerza por el encarecimiento de la renta, especialmente, en grandes urbes. De media, el año pasado, los precios subieron un 9%, según la Radiografía del mercado de la vivienda 2017-2018, de Fotocasa Research. Este informe refleja que se está produciendo una contracción de la demanda. De este modo, si en el último año un 9% de ciudadanos había alquilado o intentado alquilar, un ejercicio antes, ese porcentaje era del 14%. Con estos datos, el documento concluye que vuelve a ser fuerte esa sensación del pasado de que alquilar es ‘tirar el dinero’. Al menos la mitad los españoles considera que la subida de los precios en el mercado del alquiler es tan alta, que compensa más pagar una hipoteca.

Pero el mercado de la compraventa tiene sus barreras de acceso. Pese a que la demanda ha subido, en ciudades como Madrid y Barcelona la oferta de vivienda nueva escasea, por la falta suelo y la dilatación de los plazos de concesión de licencias, y lo que sale a la venta, lo hace a unos precios altos. De hecho, los últimos datos del Instituto Nacional de Estatística (INE) reflejan que más del 80% de las operaciones de compraventa fue en vivienda usada. Es, precisamente, el perfil situado entre los 35 y 45 años el que está tirando del mercado, con operaciones de reposición.

Otro de los termómetros que avalan la buena salud del sector es el alza de los precios, tanto en vivienda usada como en obra nueva, a ritmos de en torno al 6%, según el Índice de Precios de Vivienda del INE. Y todavía tienen recorrido, tal y como se pone de manifiesto en distintos foros sectoriales.

Posibles cambios con el nuevo Gobierno

Esta transición del mercado de vivienda se enfrenta a otro cambio, el que podría llegar de la mano del nuevo Gobierno de Pedro Sánchez, cuyas propuestas pasan por fomentar el alquiler, controlando sus precios. Estas son las principales medidas del Plan de Vivienda del PSOE:

Alquiler

– Reformar nuevamente la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para recuperar los cinco años de duración mínima de los contratos, en lugar de los tres en los que fijó el anterior Ejecutivo.

– Nuevos incentivos fiscales para los inquilinos, actualmente inexistentes para aquellos que arrendasen con posterioridad a 2015, y para los propietarios bonificaciones de hasta el 100% si ofrecen alquileres asequibles, referenciados en un índice de precios a nivel municipal y dirigidos a un público con ingresos bajos.

– Si un particular vende una vivienda y compra otra para alquilar durante los siguientes 10 años, las ganancias de la venta quedarán exentas en el IRPF.

– La renta estará sujeta a la evolución del IPC

Suelo

– Se reforma la Ley del Suelo para que el parque de viviendas se destine principalmente al alquiler para colectivos desfavorecidos.

– La vivienda protegida será destinada únicamente al alquiler

Si bien es cierto que el nuevo presidente del Gobierno se ha comprometido a mantener al menos un año los Presupuestos Generales del Estado de su antecesor, Mariano Rajoy.

 

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