Aunque las ciudades continuarán siendo más demandadas, tras la pandemia las fincas rústicas se han convertido en un valor refugio al alza, ya sea para trabajar en remoto o para vivir de una explotación.
María Zaragozí, directora Desarrollo Técnico de Alia Tasaciones
Los datos nos demuestran que por efecto de la pandemia hay un flujo migratorio de personas hacia el campo. Así, a 1 de enero de 2021, los municipios españoles de hasta 10.000 habitantes contaban con 57.000 vecinos más que un año antes, a pesar de que la población residente en España había caído en 106.000 habitantes, según el INE. Asimismo, en marzo hubo un 5% más de compraventas de fincas rústicas y un 1% menos de fincas urbanas respecto al mismo mes de 2019.
En paralelo, la información del Registro refleja que tras varios trimestres en el que el peso de compraventas en las capitales de provincia se venía reduciendo, en el primer trimestre de 2021 esta tendencia cambia volviendo a tener más peso las compraventas en capitales respecto al resto de provincia. Recordemos que la ONU viene afirmando que para 2050, el 66% de la población mundial vivirá en ciudades.
¿Se convertirá en una tendencia y el valor de lo rústico seguirá al alza más allá de la pandemia?
Los drivers que nos encontramos en este mercado vienen marcados por dos acciones. De un lado, por el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia del Gobierno, que contempla destinar 10.000 millones de euros para luchar contra la despoblación y llevar la innovación y sostenibilidad a la España rural.
El otro elemento impulsor viene determinado por el Plan Nacional Integrado de Energía y Clima, PNIEC 2021-2030, que pretende conseguir para dentro de una década una reducción de un 23% de las emisiones de gases de efecto invernadero (GEI) respecto a 1990, una mejora de la eficiencia energética en un 39,5% y un aumento de hasta un 74% de energía renovable en la generación eléctrica.
Factores que influyen en el valor de una finca rústica
Con este mencionado contexto, y tanto si es para para determinar el valor de mercado, de inversión, de sinergia o equitativo, como para un valor hipotecario, a la hora de valorar una finca rústica, es decir, una superficie de terreno no urbanizable y cuyo uso va asociado a su naturaleza ganadera, agrícola o cinegética, debemos tener en cuenta que partimos de un mercado no homogéneo, del que hay un reducido número de transacciones.
La fotografía actual nos muestra que, de los 50,6 millones de hectáreas de terreno rústico, según la Encuesta sobre superficies y rendimientos de cultivos de España 2020, del Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación, el 38% es terreno forestal, el 34% es cultivo arable y leñoso, el 16% es de pastos y el 12% restante se destina a otros usos (edificaciones e infraestructuras).
Según el uso que queramos darle al terreno, tenemos en cuenta distintos factores:
Finca de recreo
Si lo que queremos es adquirir una finca para vivir y disfrutar de la naturaleza, los aspectos que influyen en su valor son:
• Proximidad a casco urbano o infraestructuras
• Infraestructuras propias de suministros de agua, luz, saneamiento, internet.
• Superficie de la parcela.
• Derechos reales (servidumbre de carretera, de tendido eléctrico, zona de policía).
• Normativa urbanística.
• Construcción en sí (calidades, adecuación urbanística, antigüedad, consolidación, correcta inscripción registral).
Explotación agrícola o ganadera
Si lo que queremos es explotar el terreno por su condición agrícola los factores determinantes son:
• Tipo de cultivo.
• Derecho de riego.
• Climatología.
• Proximidad a casco urbano y/o a infraestructuras.
• Derechos reales.
• Edafología, calidad y estructura del suelo.
• Morfología, topografía y orografía.
• Infraestructuras propias (invernadero, instalaciones de riego).
• Normativa urbanística.
• Superficie mínima que haga viable la explotación (para regadío requiero menos unidad mínima de cultivo que en secano).
En conjunto nos definen los ingresos y gastos y, en consecuencia, los flujos de caja que determinarán el valor del terreno y los factores en una homogeneización de comparables.
Otro tipo de explotación económica
Para otros usos como bodegas, fincas de eventos, camping, centro de hípica, hotel rural…, los factores que influyen son:
• Proximidad a casco urbano e infraestructuras
• Derechos reales
• Infraestructuras propias.
• Normativa urbanística.
• Superficie.
• Construcciones bien inscritas (calidades, adecuación urbanística, antigüedad, consolidación, correcta inscripción registral).
• Licencia de explotación.
Energías renovables
En una instalación de parque eólico o huerto solar o fotovoltaico los factores determinantes serán:
• Climatología.
• Proximidad a infraestructura eléctrica.
• Derechos reales (zona de policía, carreteras…).
• Morfología, topografía, orografía.
• Normativa urbanística. Calificación del suelo y sus limitaciones en cuanto a usos.
• Superficie parcela mínima que haga viable la instalación
• Flujos de Caja.
Sin duda, las urbes seguirán acaparando a un mayor número de ciudadanos, pero tras la pandemia, lo rústico se ha convertido en un valor refugio al alza que ha venido para quedarse, ya sea para trabajar en remoto alejados de las ciudades o para vivir de una explotación.
El asesoramiento profesional es muy importante en la toma de decisiones, siendo necesaria experiencia y foco en el tipo de inmueble que estamos analizando. En Alia Tasaciones podemos ayudarte.
