El valor razonable: ¿un dislate en tiempos de pandemia?

En estos tiempos de Covid-19, en el mercado de inmuebles de retail, oficinas, hotelero, restauración y residencial turístico, ¿existe un mercado suficientemente activo y se dan las circunstancias que permitan una transacción ordenada, como viene definido en el valor razonable? 

Carlos Bravo, director de Proyectos

Carlos Bravo, director de Proyectos

¿Qué es el valor razonable?

El valor razonable es una de las variables dentro del mundo de la información financiera, que tiene como misión reflejar una imagen fiel del estado contable de una empresa. Aparece en las Normas Internacionales de Información Financiera, NIIF 13 (IFRS, en inglés), que lo define como «el precio que sería recibido por vender un activo o pagado por transferir un pasivo en una transacción ordenada entre agentes del mercado en la fecha de valuación«.

Una transacción ordenada supone una exposición al mercado para un periodo anterior a la fecha de la medición, para tener en cuenta las actividades de comercialización que son usuales y habituales para transacciones que involucran estos activos o pasivos; no es una transacción forzada (por ejemplo, una liquidación forzada o de venta urgente).

¿En qué se parece al valor de mercado? En la práctica, el valor razonable no es otra cosa que el valor de mercado menos los costes de adquisición.

Independientemente de estas definiciones, la palabra “razonable” es equívoca, parece adjetivar a la palabra “valor” de un aura de ponderación, prudencia, estabilidad. Realmente en inglés, el concepto sería el de “fair value”, que en traducción directa sería “valor justo”. Realmente el valor razonable, no tiene por qué ser ni justo, ni estable, ni prudente. Y menos ahora.

Cómo medir el valor razonable

Dentro de las formas que existen de medir el valor razonable, el nivel más alto de medición en la jerarquía IFRS son los precios cotizados (sin ajustar) en mercados activos, para activos o pasivos idénticos a los que el comprador y vendedor puedan acceder. Este es un nivel, que en la mayoría de los casos resulta imposible en la valoración de inmuebles. Aquí estamos hablando, mas bien del precio de las acciones en Bolsa o de la tonelada de carbón, por ejemplo.

Hay otros dos niveles, en el que encontramos más posibilidades para poder medir el valor razonable de un inmueble. En el segundo, estarían los métodos de múltiplos y los de capitalización de rentas dentro del mercado de alquileres; en el tercero, los métodos de flujo de efectivo descontando. En este último manejamos las ratios empresariales, las rentabilidades esperadas, los resultados pasados y presentes que nos permitan estimar cuál es la situación actual y cuál es la situación pasada a la que pensamos que se retornará en el futuro tras la pandemia.

Recordemos: todo ello en un mercado activo y en una transacción ordenada.

El impacto de la Covid-19 en el valor razonable

Y aquí viene el problema. En estos tiempos de pandemia, ¿existe un mercado suficientemente activo y se dan las circunstancias que permitan una transacción ordenada? O, más bien, estamos asistiendo a un mercado cuasi paralizado donde comienzan a aventurarse operadores que buscan oportunidades a costa de propietarios coaccionados por dificultades económicas provocadas por la Covid-19.

¿Podríamos utilizar para medir el valor razonable de un hotel el método que usa múltiplos de EBITDA, cuando en el momento de la medición del valor razonable, el EBITDA puede ser nulo? Resulta claro que, transcurridos un par de años, la mayoría de los hoteles ahora cerrados, tendrán un EBITDA que se parecerá mucho más al de 2019 que al de 2020.

Si consideramos que no se dan las circunstancias necesarias para hacer una valoración a partir de los presionados y escasos precios de mercado, ni tampoco los obtenidos de múltiplos calculados en situaciones normales de mercado, solo nos quedará el método del descuento de flujo de caja y para ello, deberemos aventurar, prudentemente, escenarios económicos futuros, contestando a preguntas como:

  • ¿Cuánto tardará en volver la normalidad?
  • ¿Cómo afectará el deterioro económico social a medio plazo en el sector hotelero, restauración, turístico, del transporte, del residencial turístico…?
  • ¿Cuál será la tasa de descuento en el flujo de efectivo? ¿Cómo cuantificar el riesgo con una incertidumbre tan alta?
  • ¿Cómo influirán los gradientes negativos de fondo como el teletrabajo en el mercado de oficinas, o la venta online en el retail?

Preguntas a las que hemos de ser capaces de responder, intentando desentrañar un futuro confuso y opaco.

Conoce otras bases de valor que utilizamos para hacer valoraciones de activos.

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