El viaje de la tasación inmobiliaria

Como decía Francisco de Quevedo en una frase atribuida a Antonio Machado, solo el necio confunde valor y precio. Porque no es lo mismo, el precio que realmente tienen las cosas, los activos inmobiliarios en el caso que nos compete, y el valor que le damos.

María Eugenia Delgado, departamento de Operaciones

Un propietario que vende un inmueble con un fuerte valor sentimental tiende a incrementar el precio de venta; para aquel que está ante una venta forzosa, estará dispuesto a bajarlo con tal de realizar la transacción; o puede que uno esté dispuesto a pagar más por adquirir el local comercial colindante al nuestro. Como vemos, el precio depende mucho del valor que propietario y comprador quieran ponerle.

Ahora bien, hay una mirada objetiva, que no está marcada por la influencia del valor que cada parte interesada quiera ponerle, sino por la ubicación, disponibilidad, superficie y tipología del activo, en un primer estadio; por lo que nos dicen los testigos, es decir, los inmuebles con los que se puede comparar, en un segundo nivel; y por el análisis interpretativo que el validador aporte, en una última fase.

Este es el viaje de la tasación, un circuito que comienza en el momento en el que el cliente se plantea la necesidad de solicitar a una sociedad de tasación homologada por el Banco de España un informe de tasación, bien por motivos de una herencia, por una solicitud de una hipoteca o por una venta de una finca, etc. Un viaje que con las nuevas innovaciones tecnológicas será cada vez más rápido y seguro para el cliente.

Primera fase de la tasación

En el caso de que la petición no sea directamente a la sociedad, sino a través de una entidad bancaria, como suele ocurrir en las tasaciones hipotecarias, la elección de la sociedad de tasación la realiza el banco entre las empresas con las que trabaja. La homologación por parte de una entidad se fundamenta a partir de unos parámetros de calidad en plazos, rigor técnico, resolución de incidencias, etc. Recibido el encargo, el técnico concierta la visita al inmueble para realizar comprobación de la superficie y el estado del mismo: instalaciones, acabados, conservación, distribución, ocupación y uso. El tasador, además, debe tener en cuenta el edificio o conjunto en el que se incluye. Otro aspecto a considerar es el entorno en el que se ubica el inmueble, ya que este puede ser una circunstancia de cierta importancia en la valoración general. En el caso de fincas, no es descartable el uso de drones para hacer mediciones de superficie.

Segunda fase de la tasación

Recabada esta información, comienza el trabajo del técnico para elaborar el informe de tasación con los datos recogidos in situ, la documentación que se le facilita, dependiendo en cada caso de la finalidad para la que realiza la tasación, y la información que considere relevante del barrio, zona y municipio en el que se localiza. Asimismo, deberá realizar las comprobaciones urbanísticas y administrativas necesarias.

Por ello es clave la experiencia que aporta el técnico y su conocimiento de la zona en la que se realiza la tasación. Sin duda, es importante contar con una amplia red de profesionales que den cobertura nacional para asegurar la capilaridad del servicio. Igualmente es importante el apoyo que la sociedad de tasación le aporte para resolver todas las incidencias que puedan surgir. La comunicación entre el técnico y la sociedad debe ser constante.

Tercera fase de la tasación

Finalizado el informe, el tasador lo envía a la sociedad de tasación para su validación. Se han de verificar todos los aspectos: valores, situación urbanística, métodos de tasación y la normativa aplicable en cada caso. La formación del validador comprende además de todos los aspectos técnicos, los propios relativos a la adecuación a normativa según finalidad. La validación es el cierre de la tasación a la vez que el eje entre el trabajo realizado por el tasador y la entrega final al cliente o entidad peticionaria del informe.

Si bien, en la actualidad el validador da un paso más y se convierte en un Intérprete de Datos de Valoración, lo que llamamos VDI. Con las disrupciones que estamos sufriendo, hace más de una década, con la crisis financiera y la debacle en el sector inmobiliario, y ahora con la crisis por la Covid-19 hay que poner en valor el expertise para utilizar el método de valoración más apropiado. Ahora, más que nunca, hay que tener capacidad de visión histórica y presente para poder ofrecer una valoración objetiva y adaptada a la situación del momento. Por eso es importante elegir al partner adecuado.

La validación que realiza Alia es una validación individualizada para cada informe y cliente, aportando a la tasación una argumentación y criterios específicos en cada caso. Para nosotros, la tasación no finaliza tras la entrega del informe validado al cliente o solicitante. En nuestra propuesta de valor, la cercanía y personalización son claves, por lo que siempre queda abierta la comunicación con el solicitante.

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