¿Estamos ante un cambio de ciclo inmobiliario?

Tras la reactivación del sector hace un lustro, los datos sectoriales indican que el mercado se encuentra en plena consolidación después de una fase expansiva, pero la duda es si estamos a las puertas de la desaceleración.

Nos encontramos ante un mercado cíclico, que fluctúa entre fases de expansión, consolidación, desaceleración, contracción y estabilización. Tras la reactivación del sector inmobiliario hace un lustro, los datos indican que asistimos a la segunda, pero… ¿estamos a las puertas de la tercera o aún le queda margen de recorrido al ciclo actual?

Desde el punto de vista macroeconómico, pese a que España es el país de la zona euro con mejor comportamiento de su Producto Interior Bruto (PIB) no es ajena a la desaceleración mundial que se está produciendo al calor de la guerra comercial entre EEUU y China. Nuestro crecimiento también pierde fuelle y para el próximo año el Fondo Monetario Internacional (FMI) prevé que el avance de nuestra economía sea inferior al 2%. La pérdida de vigor, sin duda, se trasladará a los bolsillos de los consumidores, pero, por el contrario, su mejor comportamiento respecto a otros países mantendrá el apetito de los grandes inversores institucionales.

Bajando al terreno inmobiliario nos encontramos con que la compraventa de viviendas ha retomado la senda descendente que se inició a mediados del año pasado y que se vio interrumpida en enero, cuando las transacciones registraron un fuerte repunte, según los datos del INE. A nivel de precios se está produciendo una moderación “propia de la estabilización a la que tiende el mercado”, señala el Índice de Precios de Fotocasa de mayo, que cifra el incremento en el mercado de segunda mano en el primer trimestre en un 8,4% en tasa interanual. Este dato contrasta con el publicado por el Ministerio de Fomento, que sitúa el avance en la mitad. Sin embargo, no se puede generalizar. Ni siquiera hablar de dos Españas. El mercado de la vivienda tiene su propia vida a nivel regional, donde nos encontramos grandes ciudades, como Madrid y Barcelona, y zonas de la costa con crecimientos elevados, frente a otras regiones donde están en negativo, como Extremadura.

Por otra parte, hay un desequilibrio entre la oferta y la demanda. La reposición es la que está tirando de las ventas, pero la obra nueva no encuentra comprador por su elevado precio de salida. El encarecimiento se debe a la escasez de suelo, por la lentitud de las Administraciones Públicas en la concesión de las licencias, y la falta de mano de obra. Si en los tiempos del boom inmobiliario había 1,5 millones de personas trabajando en la construcción, hoy nos encontramos con unos 800.000 trabajadores, según la EPA.

Este escenario está expulsando a los compradores por naturaleza de la obra nueva: los jóvenes. La precariedad laboral, a caballo entre la inestabilidad y los bajos sueldos, cierra la puerta del crédito bancario a este colectivo que hasta ahora se había decantado por el alquiler, que exige menos ataduras, en línea con su modo de vida. Pero el fuerte incremento de las rentas en algunas ubicaciones empieza a no compensar y está obligando a esta población a buscar vivienda en la periferia o a plantearse el coliving.

Aunque el término burbuja se repite con cierta frecuencia, no hay todavía datos que certifiquen este extremo. De hecho, los primeros trabajos de la Autoridad Macroprudencial, constituida para prevenir escaladas de precio e integrada por el Banco de España, el Ministerio de Economía y la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), concluyen que, desde la reactivación del sector inmobiliario en 2014 los precios acumulan un crecimiento del 22%, pero aún están un 31% por debajo de los máximos del boom. Ahora bien, advierte que los precios están cerca del nivel de equilibrio, lo que activaría la señal de alerta para vigilarlos.

No podemos olvidarnos de la política monetaria. En los últimos años, el entorno de bajos tipos ha despertado la demanda embalsada por los años de crisis, empujando al alza los créditos al consumo e hipotecarios. La debilidad de la economía de la Eurozona ha trastocado los planes del Banco Central Europeo (BCE), que tenía previsto retomar las subidas a partir del segundo semestre, por lo que el buen momento financiero se prorroga de momento sine die.

Estemos o no ante un cambio de ciclo, lo cierto es que hay que estar preparados para la llegada de la nueva fase que ajustará las valoraciones de los inmuebles al nuevo contexto.

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