Te detallamos los siete factores e incidencias principales a tener en cuenta cuando se realizan tasaciones hipotecarias de fincas rústicas.
Documentación registral
Es imprescindible disponer de la documentación registral del inmueble, en donde conste la titularidad, cargas y descripción de la finca sobre la que se realizará la hipoteca. Comúnmente se utiliza la Nota Simple, que debe tener menos de tres meses de antigüedad desde la fecha de emisión.
Identificación
En una garantía hipotecaria debe acreditarse la correspondencia entre el inmueble que se visita y la finca registral descrita en la Nota Simple. Es una comprobación imprescindible, ya que en muchas ocasiones no existe correspondencia entre la parcelación registral y la catastral. Además, suele ser difícil comprobar los linderos, por lo que es necesario que se delimite sobre plano la finca con su forma y superficie.
Superficies
La comprobación de la superficie es mas complicada en estos inmuebles, dadas sus características, dimensiones, falta de delimitación física, etc. De manera general se adoptará para el cálculo del valor, la menor superficie que tengamos documentada, siempre y cuando no haya diferencias considerables que puedan generar problemas de identificación, ya que, como se ha indicado anteriormente, no siempre existe correspondencia entre la parcelación registral y la catastral. En estos casos es muy conveniente disponer de una medición topográfica de la parcela. Se dan muchos casos en los que la superficie registral se remite a mediciones e inscripciones antiguas que es conveniente actualizar, ya que generan dudas de identificación y, por tanto, condicionantes.
Ocupación
La valoración de terrenos suele realizarse en la hipótesis libre de ocupantes, no obstante, si se observa alguna ocupación, debe acreditarse documentalmente.
Cargas y derechos reales
A la hora de gestionar la hipoteca, puede haber algunas cargas que dificulten la operación, por ejemplo, usufructos o limitaciones respecto a la Ley Hipotecaria o la titularidad. En el informe se reflejan como una advertencia y, en un principio, no afectan al valor, ya que la valoración de la finca se hace en pleno dominio.
Derechos de riego
Para la valoración de una finca rústica como regadío, debemos tener acreditados los derechos de riego de esa parcela. En caso contrario, la valoración se haría como finca de secano.
Construcciones
La valoración de construcciones (naves, viviendas, etc.) en este tipo de terrenos, requiere que estén inscritas en el Registro de la Propiedad, con sus usos y características o acreditar que se ha construido bajo licencia.
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