Hipoteca inversa: cómo funciona y a quién va dirigida

Tasación

Convertir la vivienda en ahorro para la jubilación o, como técnicamente se conoce, monetización de la vivienda, es una de las tendencias que se observa con la mayor longevidad y, en España, más aún con la baja tasa de ahorro de las familias. Una de las modalidades es la hipoteca inversa. Te contamos todo sobre este producto financiero. 

Carlos Bravo, director de Proyectos

¿Qué es la hipoteca inversa?

Se trata de un producto financiero que, como su nombre indica, funciona al revés que un préstamo hipotecario tradicional. Consiste en utilizar la vivienda habitual como garantía para recibir un préstamo por ella, mientras el propietario sigue viviendo en el inmueble sin necesidad de venderlo. Está regulada por la Ley 41/2007, que especifica que los beneficiarios de este producto financiero pueden recibir la cuantía estipulada de una vez en el momento de suscribirla o mensualmente hasta el fallecimiento.

Desde un punto de vista fiscal, esta operación resulta atractiva ya que las cantidades percibidas no tributan y, en el caso del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), las cantidades percibidas se restan del patrimonio. Ahora bien, los intereses del préstamo suelen ser más elevados que los de una hipoteca convencional. Suele ser a un tipo fijo de en torno al 5%.

Beneficiarios y requisitos

La norma indica que los beneficiarios de la hipoteca inversa deben tener más de 65 años, por lo que ya tienen que estar jubilados o afrontando los últimos tiempos de su vida laboral. También se pueden beneficiar quienes tengan una discapacidad igual o superior al 33%, independientemente de la edad, así como quienes sufran dependencia severa o gran dependencia.

Otro requisito importante que fija la ley es que se debe tener heredero, que será quien posteriormente afronte el pago de este crédito.

Además de la oferta vinculante, es necesario la participación de un experto independiente, que acredite la cualificación y capacitación técnica, jurídica y financiero-actuarial, para asesorar la operación y explicar pormenorizadamente las condiciones, y una sociedad de tasación experta que realice la tasación del inmueble con todas las garantías de objetividad y calidad técnica.

¿Para quién es interesante la hipoteca inversa?

Sobre todo, para personas con herederos que necesiten el dinero, bien de golpe, bien como complemento a la pensión. Las personas sin herederos pueden optar por la venta de la nuda propiedad (cuando se es propietario de un inmueble, pero no se puede hacer uso del mismo).

También es atractiva la hipoteca inversa para parejas de propietarios que, en caso de fallecimiento de uno de ellos, el viudo siga percibiendo el importe pactado o personas que contratan siendo ya viudas, en cuyo caso, sus hijos firmarán como hipotecantes no deudores.

¿Es posible alquilar una vivienda con hipoteca inversa?

La respuesta es afirmativa. Esto supone que, en su caso, recibiría su pensión, su pago mensual de la hipoteca inversa y el alquiler que hubiera pactado.

Tasación de vivienda para hipoteca inversa

Al igual que en una hipoteca tradicional es obligatorio realizar una tasación de la vivienda que sirve de garantía del préstamo y para fijar la cuantía de este (normalmente es el 80% del valor de tasación), en una hipoteca inversa también es necesario realizar esta valoración para establecer el importe del crédito. De forma habitual el importe del crédito suele estar en una horquilla de entre el 25% y 45% del valor de tasación.

Este documento debe ser realizado por una sociedad homologada por el Banco de España. El beneficiario puede elegir la empresa tasadora, quien enviará a un tasador a visitar la vivienda para inspeccionarla de forma presencial.

La valoración se haría sobre la base de su valor de mercado, matizada por la sostenibilidad del valor en el tiempo, conforme a la normativa hipotecaria. Entre los factores que influyen están el estado y antigüedad de la vivienda, ubicación, orientación, superficie, servicios o eficiencia energética. Puedes acceder a esta entrada del blog y conocer más en detalle estos aspectos que analiza el tasador.

Con estos datos, se elabora un informe de tasación que se remite a la sociedad de tasación para que los valide y los cruce con otros datos oficiales e históricos para determinar el valor hipotecario, el cual ofrece una cuantía que debe ser sostenible a largo plazo, reflejar condiciones normales del mercado local y adecuarse al uso del inmueble que, en este caso, es el residencial.

Cómo devolver una hipoteca inversa

La devolución de este crédito se ejecuta cuando el beneficiario fallece. Son sus herederos los que tienen que afrontar el pago de todo el préstamo. Si bien, el titular lo puede devolver de forma anticipada, en aquellos casos en los que se ha solicitado una hipoteca inversa para atender algún imprevisto de importe alto, como puede ser el un tratamiento médico, la contratación de un cuidador, una reforma de la propia vivienda o ayudar a algún hijo, por ejemplo.

Existe un plazo máximo de un año para ejecutar el abono de este, cuya cuantía dependerá tanto del valor de tasación como de lo que ha percibido el beneficiario hasta el momento del deceso. Se tiene la posibilidad de devolver el dinero (capital e intereses) con fondos propios, recibiendo así la titularidad de la propiedad, o vender la vivienda para abonar el crédito. También se puede cancelar mediante una hipoteca convencional suscrita por el heredero.

Además de la hipoteca inversa, se están desarrollando otras fórmulas de monetización de la vivienda como la nuda propiedad, la vivienda inversa o sale&leaseback (venta y posterior alquiler).

En Alia, somos expertos en tasaciones. Llámanos sin compromiso si necesitas realizar una valoración de una vivienda, incluso te ayudaremos a revalorizar el inmueble.