Factores a tener en cuenta e incidencias frecuentes en tasaciones hipotecarias de viviendas

Tasación ECO

Te explicamos en esta infografía cuáles son los factores relevantes que tenemos en cuenta cuando realizamos una tasación hipotecaria para una vivienda, distinguiendo entre unifamiliar y plurifamiliar.

Factores a tener en cuenta en una tasación hipotecaria de vivienda

Documentación registral

Es imprescindible disponer de Documentación Registral del inmueble, en donde conste la titularidad, cargas y descripción de la finca sobre la que se realizará la hipoteca. Comúnmente se utiliza Nota Simple que debe tener menos de tres meses de antigüedad.

La descripción registral debe ajustarse a la realidad física y comprobada del inmueble, ya que, de otra forma puede generar condicionantes en el informe.

Identificación

En una garantía hipotecaria debe acreditarse la correspondencia entre el inmueble que se visita y la finca registral descrita en Nota Simple. Es una comprobación imprescindible.

En muchos casos, la dirección que consta en la Nota Simple o la Escritura, no se encuentra actualizada y no figura una referencia catastral que pueda ayudar a la localización. Pueden haberse producido cambios en las nomenclaturas de las calles, en los números de policía o incluso estar inscrito el inmueble con una dirección basada en el planeamiento urbanístico.

Superficies

Vivienda plurifamiliar

En la visita se realizará una comprobación de la superficie del inmueble. De manera general se adoptará para el valor, la superficie construida con inclusión de elementos comunes (CCC) comprobada.

Al tratarse de inmuebles en División Horizontal, las diferencias entre la esta superficie y la registrada no debe superar el 10%. En caso de que la diferencia sea mayor, se valorará en función de la superficie registral.

En los casos en los que, terrazas originales del edificio, se hayan incluido como parte de la vivienda (acondicionándolas como parte del salón, dormitorio, etc.) la valoración de estos elementos se realiza en función de su uso original de terraza, ya que se trata de un aprovechamiento indebido.

Vivienda unifamiliar

En la visita se realizará una comprobación de la superficie del inmueble. De manera general se adoptará para el valor, la superficie construida comprobada.

Las diferencias entre esta superficie y la registrada no debe superar el 5%. En caso que la diferencia sea mayor, adoptaremos la superficie comprobada siempre y cuando esta ampliación cumpla con el planeamiento urbanístico. Esta circunstancia se indicará en una advertencia, aunque algunas entidades obligan a la inscripción de la totalidad de la superficie en la formalización de la hipoteca.

En caso de que el exceso de superficie comprobada no cumpla el planeamiento, se adoptará la superficie registral para el cálculo del valor.

También se comprueba la superficie de parcela, que debe coincidir con la registral, ya que de otra forma, el inmueble podría incluir mas fincas. En algunas ocasiones, las parcelas catastrales que tenemos identificadas en plano, no coinciden en superficie con lo que se indica en registro, generando problemas de identificación que pueden deberse a errores de medición antigua, segregaciones y/o cesiones, inclusión de varias fincas, etc. De manera general deben conocerse los límites de la finca registral y tenerlos identificados en plano.

Anejos

Las plazas de garaje y trasteros pueden ser anejos inseparables de la vivienda, pero también pueden ser fincas independientes, por lo que a la hora de encargar la tasación debemos conocer esta circunstancia para tener claro qué hay que valorar y de cuantas fincas registrales se trata. De esta manera en la visita se harán las comprobaciones necesarias de estos elementos

Terrazas

Para poder valorar el uso de terrazas, patios de luces, etc., a los que se tiene acceso desde las viviendas, tienen que constar inscritos como propiedad de la vivienda o como derecho de uso exclusivo des estos espacios. Se dan muchos casos en los que las terrazas de los áticos o patios de luces en plantas bajas pertenecen a zonas comunes, aunque de manera práctica estén siendo usados como parte de la vivienda. Para la valoración de estos elementos en las garantías hipotecarias debe estar acreditada la propiedad o el uso exclusivo.

Ocupación

Otra de las comprobaciones necesarias es la ocupación del inmueble ¿Quién ocupa la vivienda? Si no es propietario debemos saber si el inmueble se encuentra alquilado o si la ocupación se hace en precario (no existe pago por ocupar la finca, la ocupa un familiar, amigo, etc.)

En estos casos, la ocupación debe estar acreditada documentalmente, aportando contrato de alquiler y último recibo pagado o documento que justifique esa ocupación sin contraprestación económica. En los casos en que la vivienda sea propiedad de alguna sociedad, también debe justificarse la relación de la persona que ocupa el inmueble y la sociedad titular.

Cargas y derechos reales

A la hora de gestionar la hipoteca, puede haber algunas cargas que dificulten la operación, por ejemplo, usufructos o limitaciones respecto a la Ley Hipotecaria o la titularidad.

En el informe se reflejan como una advertencia y en un principio no afectan al valor, ya que la valoración de la finca se hace en pleno dominio.

Planeamiento urbanístico

En todos los expedientes debe comprobarse la situación urbanística de la finca, pero teniendo en cuenta las características de esta tipología, hay ocasiones en las que la situación urbanística puede afectar directamente al valor hipotecario del inmueble, como puede ser viviendas en suelo no urbanizable, en entornos con cargas urbanísticas pendientes, afecciones de carreteras o costas, etc.


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