Inmuebles testigos o qué son los inmuebles comparables en una tasación

Alia al día

Los inmuebles testigos o inmuebles comparables son aquellos que reúnen características similares a aquel que queremos valorar. Son utilizados en una tasación para la homogeneización de precios en el método de comparación, que es el sistema más empleado cuando se valora una vivienda para hallar el valor de mercado del activo.

Inmuebles testigos

Fernando Vives, MRICS Registered Valuer y director Ejecutivo de Alia Tasaciones

Los requisitos para realizar esta criba quedan definidos en la Orden ECO 805/2003 y señalan la necesidad de contar con un mercado de inmuebles comparables representativo. En concreto, la norma fija una cantidad de, al menos, seis transacciones u ofertas que sirvan de botón de muestra de la situación actual del mercado y de la zona en cuestión. Lo que se busca es disponer de información suficiente sobre estas operaciones para  identificar características homogéneas. De tal manera que los datos obtenidos de los inmuebles testigos nos tienen que servir de retrovisor para realizar una estimación sobre la evolución de los precios de compraventa en el citado mercado durante los dos años previos a la fecha de tasación.

El expertise y la base de datos propios acumulados, en nuestro caso, durante más de tres décadas, junto a datos oficiales sobre índices de precios, nos ayudan a realizar esa fotografía del comportamiento histórico de los precios del mercado inmobiliario local.

Requisitos de los inmuebles testigos

En cuanto a los atributos principales a analizar de los inmuebles testigos, lo adecuado sería disponer de muestras que reúnan estos requisitos:

  • Estar localizados en el mismo entorno.
  • Tener una superficie comparable (+/- 10%).
  • Contar con un uso análogo: residencial (unifamiliar, plurifamiliar), industrial, comercial, etc.
  • Estar ubicados en la misma o parecida planta (plantas intermedias, bajos o áticos), si estamos hablando de un piso.
  • Disponer de calidades y distribución similar.
  • Acumular una antigüedad semejante (+/-10 años).
  • Ofrecer instalaciones y/o servicios análogos, como piscina, gimnasio, parque infantil, ascensor, aire acondicionado, garaje, trastero, etc.

No obstante, a pesar de que no consigamos un muestreo que cumpla todas estas condiciones al 100%, se cuenta con lo que se denomina factores de homogeneización en función de superficie, orientación, situación, calidades, antigüedad, estado de conservación, superficies exteriores, anexos, etc. Estos factores ayudan a adecuar la muestra de los inmuebles testigos al activo valorado.

Por ejemplo, si la muestra es peor en un determinado atributo se aplica un coeficiente > de 1,00 a la homogeneización; si la muestra es mejor, se aplica un coeficiente < 1,00. De esta manera se va realizando un ejercicio de unificación por cada muestra y por cada atributo o característica analizada.

Búsqueda de inmuebles comparables

¿Y de dónde obtenemos los profesionales de la tasación estos inmuebles testigos? Por regla general, de portales inmobiliarios o de carteles de venta recogidos en el entorno próximo el mismo día de la visita del tasador.

El desarrollo de comparadores permite emplear diferentes filtros que facilitan establecer los criterios comparables que más se ajustan al activo valorado en relación al número de dormitorios y baños, al estado de conservación (obra nueva, buen estado, a reformar) o a un área personalizada.

Como se puede intuir, la profesionalidad e independencia del tasador es clave en la selección de los inmuebles testigos, ya que una selección errónea puede afectar de forma sustancial al resultado final de la valoración

Discrepancias en la superficie

En lo que se refiere a la superficie, no existe un criterio general. Según las fuentes consultadas, las oficiales, Registro y Catastro, la superficie reflejada puede no coincidir con la comprobada por el tasador. Asimismo, su cálculo puede ser diferente en cuanto a la inclusión o no de superficies exteriores (terraza, ático) o elementos comunes. Además, hay que tener en cuenta su tipología, pocas veces definida o mal definida en el anuncio de oferta (útil, construida, construida con comunes).

Ante esta situación, los profesionales de la tasación consultamos al Catastro para cotejar la superficie del anuncio en aquellos casos en que no se pueda identificar la muestra en el edificio.

Métodos de valoración

Además del ya mencionado método de comparación, hay otros tres. Uno es el método de reemplazamiento, que consiste en calcular el valor de un activo a partir del coste que implicaría volver a construirlo, sumando el valor del terreno, el coste de la edificación y los gastos necesarios y restando las depreciaciones.

El método de rentas es el que se utiliza para el mercado del alquiles e, igualmente, se requiere de una muestra para calcular el valor. Este método también se emplea para inmuebles ligados a una explotación económica, considerando un descuento de flujo de caja de posibles ingresos y gastos a lo largo de su vida útil.

En cuanto al método residual es aquel utilizado para el cálculo del valor del suelo, que se determina a partir del uso que se le vaya a dar al terreno, es decir, qué puedo construir. En este caso, necesitamos también identificar comparables del propio terreno o del producto finalista-


Si necesitas una tasación, contacta con nosotros y te ayudaremos.

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