Analizamos las posibles bases de valor que pueden tenerse en cuenta en la valoración de un hotel en una operación de compraventa según la finalidad de las partes intervinientes y cómo cada una afecta en la evolución de los valores del activo inmobiliario.
Patricia Alcocer, directora de Proyectos de Alia Tasaciones
En estos momentos a los que nos enfrentamos por la pandemia, el sector hotelero está moviendo ficha en el mercado inmobiliario. Atendiendo a las particularidades de la financiación bancaria en la inversión hotelera, nos encontramos con discrepancias en la valoración del activo inmobiliario frente al valor del negocio hotelero.
Pongamos un ejemplo ficticio para observar una posible evolución de los valores del activo, atendiendo a la finalidad de la valoración. Imaginemos que, para afrontar la crisis, un gestor de una cadena hotelera especializada en hoteles urbanos decide desinvertir en uno de sus activos. Es un hotel de playa que no es apropiado para su estrategia. Por otro lado, una gestora de otra cadena especializada en hoteles vacacionales ve una oportunidad de mejorar su posicionamiento en el mercado adquiriendo este hotel a un precio atractivo.
El vendedor cuenta con una valoración previa a la crisis de en torno a 25 millones de euros. Se trata de una valoración RICS con finalidad inclusión en estados financieros, base de valor razonable a 31 de diciembre de 2019. También cuenta con la valoración de 2020, pero en ese momento el mercado era más pesimista y no la ve adecuada para a la negociación.
La compradora encarga una valoración RICS actualizada con finalidad asesoramiento en compra, base de valor de mercado. La cifra apenas alcanza los 21 millones de euros. La valoración se realiza como una entidad operativa perfectamente equipada. También estudia el valor de inversión, según sus objetivos operacionales, que resulta superior al valor de mercado.
Cierran el precio de compraventa del hotel completamente equipado en 21,5 millones.
Tasación de inmueble para garantía hipotecaria
Para la adquisición, la compradora solicita financiación bancaria. El préstamo será un porcentaje del valor de tasación con finalidad garantía hipotecaria y base de valor hipotecario. Se realiza según los criterios establecidos por la Orden ECO/805/2003 y alcanza 17,5 millones. ¡Casi un 20% menos que el precio de compraventa!
La compradora, asombrada y disgustada, no entiende esta discrepancia de valores y reclama a la sociedad de tasación. Nuestro papel es, precisamente, explicar de modo divulgativo y transparente por qué se producen estas diferencias. Para comprender estas discrepancias de valores hay que entender las diferencias entre las tasaciones ECO y las valoraciones RICS.
Tasación ECO vs valoración RICS
¿Para que se necesita cada una de las valoraciones?
La finalidad de la tasación ECO es garantía hipotecaria, por lo que se debe determinar el valor hipotecario del inmueble que va a servir de garantía del préstamo. Como valor de garantía, es prudente y duradero en el tiempo.
Por su parte, la finalidad de la valoración RICS es el asesoramiento en compra. Determina el valor de mercado del activo que, según las normas internacionales de valoración, es la cuantía estimada en la fecha de valoración entre un comprador y un vendedor dispuestos a vender en una transacción libre y tras una comercialización adecuada, con información, prudencia y sin coacción.
¿Cuál es el objeto de valoración?
En la tasación ECO se valora el inmueble, es decir, no se tiene en cuenta mobiliario ni equipo no inmobiliario. Por el contrario, en la valoración RICS se valora el negocio, es decir, la entidad operativa perfectamente equipada.
¿Qué métodos de valoración se aplican?
Hay que tener en cuenta que según el artículo 45 de la Orden ECO, el valor de tasación de un inmueble ligado a explotación económica será el menor de los obtenidos según los métodos de valoración: valor por comparación, valor por actualización, valor de reemplazamiento neto. Generalmente calcularemos el valor de actualización y el valor de remplazamiento neto, ya que es complicado encontrar comparables suficientes.
En las valoraciones RICS utilizamos como métodos principales el de capitalización de rentas o valor por actualización y métodos secundarios de comprobación, como, por ejemplo, múltiplos de facturación, EBITDA o el método de comparación de transacciones.
Es bastante habitual que utilicemos el método de actualización o de descuento de flujos de caja para las valoraciones de ambas normativas.
¿Qué es lo que ocurre? De primeras, se deben estimar los flujos de caja, el plazo y el valor de reversión o valor terminal al final del periodo de cálculo y descontarlos al tipo de actualización estimado. La fórmula a aplicar es idéntica, pero los inputs son diferentes:
- ECO: tomamos los flujos de caja imputables al inmueble, descontando los relativos al mobiliario y equipo no inmobiliario. Esto se calcula descontando al flujo de caja, el porcentaje que supone el mobiliario y equipo no inmobiliario sobre el valor de reposición bruto del inmueble.
- RICS: adoptamos el flujo de caja libre para la empresa, es decir, el flujo operativo imputable al negocio.
El periodo de cálculo en la ECO está limitado al que resta hasta fin de la vida útil, que según norma son 35 años; en RICS se valora hasta el fin de la inversión, cuando los flujos están estabilizados y se produce una potencial transmisión.
El valor de reversión es el valor que tendrá el activo al final del periodo de cálculo. En ECO, es el valor de reemplazamiento neto del inmueble a fecha fin de la explotación; en RICS se calcula el valor de mercado terminal, capitalizando el flujo de caja del último periodo a la yield de salida.
El tipo de actualización podría ser coincidente, ya que la ECO dice que debe ser similar al que está utilizando el mercado respecto a operaciones comparables, con una limitación que no podrá ser inferior a la rentabilidad del tipo medio de la deuda del estado con vencimiento igual o superior a 5 años.
En resumen, la normativa ECO es más prudente a la hora de calcular el valor de actualización, ya que todos los inputs están regulados.
Pero todavía queda otra derivada. Además del valor por actualización, debemos calcular el valor de reemplazamiento neto. Recordemos que, según la ECO, el valor de tasación será el menor de los obtenidos. El valor de reemplazamiento neto es el valor de reemplazamiento bruto menos la depreciación física y funcional, es decir, el valor del suelo más el ladrillo depreciado.
El impacto en el valor es muy importante. Por ejemplo, en un hotel con una antigüedad de 12 años, la depreciación física supone más de un tercio sobre el coste de construcción más gastos.
Valor hipotecario vs valor de mercado
En ciclos económicos alcistas, generalmente, el valor RICS será superior al valor ECO, que estará limitado por el valor de reposición neto. En cambio, en ciclos económicos a la baja o en crisis inesperadas, como en la que nos vemos inmersos, el valor de garantía hipotecaria se verá menos afectado que el valor de mercado.
Como vemos, cada valoración tiene su razón de ser. El valor de mercado del hotel, por el cual podría intercambiarse según la valoración RICS, es un valor que sirve al comprador y al vendedor, siendo el valor de tasación según ECO un valor que sirve de garantía al prestamista y se refiere exclusivamente al inmueble.
De este modo, más allá del acuerdo al que vendedor y comprador puedan llegar, es importante ser conscientes de que cuando se requiere de financiación bancaria, la valoración con finalidad garantía hipotecaria puede arrojar un resultado distinto al del mercado y, por supuesto, al de los intereses particulares.
Te invitamos a conocer las distintas bases de valor que existen.
Artículo publicado en la revista Inmobiliaria de El Economista el 7 de julio de 2021.
