La necesidad de garantizar tasaciones imparciales en defensa del consumidor

En aras de la transparencia de las tasaciones con fines hipotecarios, en particular, y del mercado, en general, es crucial mantener la independencia de una valoración que sirve de garantía para una financiación y para establecer el valor de subasta del activo en caso de ejecución.


Lluís Candela, consejero delegado de Alia Tasaciones

En pleno debate sobre qué gastos financieros de la hipoteca deben recaer sobre el cliente y/o el banco, el sector de la valoración debe aprovechar la actualidad de este asunto para dar a conocer la importancia de mantener la independencia de su trabajo a la hora de realizar tasaciones inmobiliarias con garantía hipotecaria. Es esencial remarcar esa imparcialidad y objetividad en aras de la transparencia, y toda vez que hay una falsa creencia por parte del consumidor final de que la figura del tasador es la de un empleado más del banco donde va a solicitar su préstamo. Nada más lejos de la realidad.

Ciertamente, el modelo de contratación de las tasaciones hipotecarias no ayuda a dar a conocer este servicio ajeno a las entidades financieras. Cuando un ciudadano negocia las condiciones hipotecarias con un banco para adquirir un inmueble, necesita una valoración del mismo, pues el fin último de la tasación es obtener un valor como garantía para una financiación. Puede hacerlo de dos formas, bien por su cuenta, seleccionando una sociedad de tasación entre la treintena que opera en nuestro país; bien a través de la propia entidad, que es quien habitualmente proporciona y gestiona la visita del tasador al activo. Ello es así, porque a pesar de que el usuario puede contratar libremente a quien considere más oportuno, lo cierto es que, por desconocimiento, por falta de cultura financiera, por indicación de la entidad prestataria o, incluso, por comodidad, no se hace.

En todos esos casos, el banco elige al tasador a través de un sistema aleatorio, basado en unas mediciones de calidad de servicio (plazos, forma, rigor técnico, resolución de incidencias, etc.) entre las distintas sociedades de tasación que tiene homologadas a nivel nacional. Como vemos, es un modelo transparente y objetivo, muy diferente al seguido con los seguros, donde las entidades financieras suelen trabajar con una única aseguradora.

En la actualidad, y a menos que la nueva Ley de Contratos de Crédito, que se tramita en el Congreso de los Diputados para dar transparencia y seguridad jurídica a los préstamos hipotecarios, vea la luz y diga lo contrario, el coste de la tasación recae en el futuro prestatario. Con independencia de que la solicite por su cuenta o por el banco, ese informe es de su propiedad y, como tal, puede ir con él bajo el brazo a negociar con otras entidades financieras las condiciones de la hipoteca. Ya dependerá de cada prestatario si considera oportuno solicitar una nueva tasación para contrastar la del potencial cliente.

Modelo de trabajo de las tasadoras

Las sociedades de tasación son empresas homologadas por el Banco de España que operan con una red de tasadores (arquitectos, aparejadores, ingenieros,…), que son los que realizan el trabajo de campo. Son los que se desplazan hasta el inmueble para conocer su ubicación, tamaño y estado de mantenimiento. Al mismo tiempo, realizan un análisis comparativo de activos análogos para conocer el valor de mercado del mismo.

Con esos datos se elabora un informe que recibe la sociedad de tasación para su validación. El valorador, pues, constata que las cifras vertidas son correctas y están bien actualizadas. Asimismo, coteja esa información con otros datos históricos y presentes para incluir correctores al alza o a la baja, en función de la coyuntura actual y la evolución pasada. De tal manera que, si el mercado está en plena ebullición, se aplican limitadores ascendentes, y viceversa, para así ofrecer un valor sostenible en el tiempo. Y todo ello siguiendo la Orden ECO/805/2003 que marca las pautas para realizar la tasación con garantía hipotecaria, de obligado cumplimiento para el sector.

Posteriormente, el documento pasa al validador/controlador, que es quien finalmente verifica y aprueba el contenido y lo remite al solicitante, ya sea el particular o el banco. Esta tasación es la que sirve para fijar el importe máximo de la hipoteca. Gracias a ello, se puede acceder a créditos de importe elevado que de otra forma no sería posible para un consumidor a través de préstamos personales.

Pero además de servir como garantía de valoración de lo que se adquiere, la tasación es determinante para establecer el valor de subasta del activo, en caso de que el prestatario tenga que ejecutar la hipoteca por impagos, para así saldar la deuda. Es, por tanto, una garantía para un crecimiento y desarrollo del mercado inmobiliario sostenible y en sana competencia, pues la certeza de que un activo está bien tasado juega a favor de la transparencia y confianza en una actividad que, en tiempos pasados, sufrió una debacle, precisamente, por la falta de transparencia.

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