Se tiende a confundir valor y precio y no se tiene en cuenta que según la finalidad de la valoración, se necesitará una base de valor u otra que nos ofrecerá cuantías diferentes para un mismo activo.
En una valoración, con cierta frecuencia, se tiende a confundir valor y precio. Ya sea una vivienda, una farmacia o una Harley Davidson, una cosa es lo que vale y otra lo que cuesta. Es decir, una cosa son las características propias que componen el bien objeto de la valoración con sus mejoras y otra el valor de las mismas en un momento determinado, ya sea para bien (potencial alcista) o para mal (minusvalía por el paso del tiempo). Pero nos cuesta aplicar esta lógica y solemos fijar un valor idealizado, que sólo “vale” para cada uno de nosotros.
Es la eterna discusión de las expectativas, una disyuntiva de posible conflicto entre valor y precio que siempre surge en toda contratación de valoraciones. Frente a ella, otra que pasa desapercibida, pero que muchas veces es el origen de la primera. Es decir, según la finalidad de la valoración, en función del valor que quiero averiguar, se necesitará una base de valor u otra, porque cada cosa vale para lo que vale y no vale para lo que no vale. Puede resultar un trabalenguas, pero no es lo mismo el valor hipotecario de un inmueble que su valor de mercado o su valor equitativo. Como tampoco sirve una valoración hipotecaria para una herencia o para una venta. Según el color del cristal con que se mire (el para qué), obtendremos un valor u otro.
Ante estas disyuntivas está nuestro expertise para identificar la base de valor adecuada a la finalidad de la valoración, trabajando codo con codo con el cliente unos términos de contratación que dejen muy claro el alcance del trabajo a realizar. Más allá de la introducción de datos sobre unidades de medida, comparables y fechas, entre otros, los valoradores debemos comprender la necesidad real del informe de valoración, algo que en ocasiones es complejo cuando el cliente no transmite clara y fehacientemente lo que quiere. Para ayudarnos debemos plantearnos las siguientes preguntas: ¿Para quién/es es la valoración? ¿Cuáles son las partes intervinientes? ¿Cuál es el objeto de valoración? ¿Qué tipo de transacción se va a realizar? ¿Para qué necesitamos la valoración? ¿En qué fecha?
A partir de aquí, veamos qué diferentes bases de valor aparecen en las Normas Internacionales de Valoración (IVS- International Valuation Standards) emitidas por IVSC en su última edición de hace justo un año, estándar incluido dentro del Red Book de la Royal Institution of Chartered Surveyors y, por lo tanto, de obligado cumplimiento en las valoraciones realizadas por los miembros RICS:
Valor de mercado
Es la cuantía estimada por la que un activo debería intercambiarse en la fecha de valoración entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender en una transacción libre, tras una comercialización adecuada en la que la partes hayan actuado con conocimiento, de manera prudente y sin coacción. Presupone un precio negociado en un mercado abierto y competitivo donde los agentes actúan libremente.
Renta de mercado
Es el mismo escenario que el valor de mercado, pero referido a un alquiler.
Valor equitativo
Precio estimado para la transacción entre dos partes que refleja los respectivos intereses de ambos y, por tanto, no tiene por qué coincidir con el valor de mercado.
Valor de inversión
Es el valor de un activo para el propietario o propietario potencial para objetivos individuales de inversión o de operaciones. Es usado con frecuencia para medir el rendimiento de la inversión.
Valor de sinergia
Es el resultado de la combinación de dos o más activos o participaciones cuando el valor de ambos es mayor que la suma de los valores separados. Este valor añadido se denomina frecuentemente como Marriage Value (Valor de Matrimonio).
Valor de liquidación
Se trata de la cuantía estimada por la venta de un activo de forma fragmentada.
Es clave, pues, identificar bien la finalidad de la valoración para, de este modo, establecer la base o bases de valor que se necesitan y, por tanto, ajustar el want con el need que nos permita aportar la solución adecuada. Solución satisfactoria o no para el cliente en términos cuantitativos, pero siempre en los cualitativos, y ajustada al caso concreto.
El uso de estándares internacionales, que suponen un lenguaje común para el sector, más allá de las fronteras, representa un aval para nuestros informes. Por lo tanto, debemos enfocar nuestra propuesta de valor al cliente en el asesoramiento especializado, imparcial y con sentido común, asumiendo la responsabilidad necesaria al trabajo de valoración, ni más ni menos.
