Las megatendencias, la legislación y el futuro de la valoración  

La crisis financiera ha demostrado las limitaciones del sistema cuando hay una fuerte recesión y es necesario tener en cuenta parámetros como el cambio demográfico y climático y adaptarse a la transformación digital para obtener valores más precisos a largo plazo. El legislador tampoco debe ser ajeno a este nuevo entorno.


Fernando Vives, director Técnico de Alia Tasaciones, durante su presentación en la jornada Tasaciones 2019 de Metros2   (Foto: Metros2  )

Fernando Vives, MRICS registered valuer y director técnico de Alia Tasaciones

La crisis financiera mundial demostró las limitaciones del sistema de valoración basándonos en la base de valor de mercado cuando se produce una fuerte recesión, ya que no deja de ser una foto fija que mira más al pasado que al futuro. Escribe el arquitecto y docente Carlos Irisarri en su ensayo El arquitecto en perspectiva que “un sistema cuya eficacia se basa en hacer siempre lo mismo, y que transmite de generación en generación un saber monolítico, ya poco a poco estrechando la soga alrededor de su propio cuello sin ni siquiera apercibirse de ello”.

En efecto, tenemos que evolucionar, adaptarnos a las megatendencias como el cambio demográfico, el desplazamiento de la población a las urbes, el cambio climático o la revolución 4.0 (blockchain, inteligencia artificial, machine learning…) pues ejercerán un impacto relevante en el valor de los activos a largo plazo. De este modo, lograremos obtener un resultado más preciso y seremos capaces de anticiparnos a eventuales caídas del mercado.

En paralelo y como consecuencia del pinchazo de la burbuja inmobiliaria y la debacle financiera, las valoraciones están siendo objeto de un mayor escrutinio regulatorio, con procesos de hasta triple check (control del validador, contraste bancario y supervisión del Banco de España) y reformas legislativas. Es el caso de la nueva Ley 5/2019 reguladora de  los contratos de crédito inmobiliario, que entrará en vigor el próximo lunes y que en su disposición adicional décima deja la puerta abierta a posibles modificaciones en el régimen de homologación de aquellos profesionales que puedan realizar tasaciones con fines hipotecarios. También se contempla actualizar la norma ECO/805/2003 aparentemente encaminada a aceptar las valoraciones automatizadas (AVM) como metodología de valoración, siguiendo la estela de la Circular 4/2017 y su anejo IX, si bien, nuestra recomendación es hacerlo incluyendo una nueva finalidad relativa al análisis del riesgo de crédito.

Ley 5/2019

Las sociedades de tasación operamos en España bajo un modelo de trabajo soportado por una completa estructura empresarial, que avala una valoración desde el punto de vista técnico, legal y financiero. Aunamos equipos multidisciplinares con distintos niveles de experiencia y especialización que nos permiten dar un servicio de garantía y confianza en el sistema. Como sociedades disponemos de músculo financiero para acometer inversiones tecnológicas que estamos incorporando a los procesos, sin olvidarnos de que el tasador sigue siendo una pieza clave en el proceso.

El profesional liberal forma parte de nuestras estructuras. Nuestra confianza en él debe ser máxima, por lo que no cabe rechazo a que la Ley le ofrezca cobertura legal para hacer valoraciones hipotecarias. Ahora bien, las reglas del juego deben ser iguales para todos: forma de entidad jurídica, capital mínimo de 300.000 euros, al menos 10 profesionales, de los cuales tres han de ser vinculados, medios técnicos, mecanismos de control interno, seguro de responsabilidad civil por capital no inferior a 600.000 euros y, por último, un órgano ejecutivo con experiencia, conocimientos y honorabilidad. Además, de llevar a cabo reportes continuos al supervisor y sometimiento al mismo.

El horizonte de la valoración

A partir de este nuevo marco regulatorio, ¿cómo podría ser el futuro proceso de valoración? Para empezar, en lugar de un proceso de negociación previa a la valoración, el acuerdo con el cliente se realizaría con un Smart Contract, sin interacción humana, vinculado a una cadena de bloques (blockchain), que da validez y transparencia al acuerdo y nos olvidamos de departamentos legales e intermediarios.

En muchos casos, el proceso de investigación requeriría de intervención humana, el tasador, que nosotros denominamos Valuation Local Inspector (VLI), pero no descartemos que en menos de una década estemos hablando de inspección exterior con drones e inspección interior con robótica avanzada. Lo datos también podrían recopilarse a través de fuentes secundarias, como Google o Twitter, y mediante desarrollos digitales como edificios inteligentes o Internet de las Cosas (IoT).

Los datos se integrarían en un modelo de valoración automatizado ejecutado con inteligencia artificial, cuyos resultados serían analizados e interpretados por un evaluador calificado, lo que llamamos Expert Valuation Data Interpreter (EVDI), valorador con alta capacidad técnica y expertise.

Por último, el resultado de la valoración podría ser un valor o rango de valores, incluso una proyección futura del valor con su correspondiente análisis y recomendación. Todo ello dentro de un informe de valoración interactivo, visualmente atractivo y fácil de entender.

Este nuevo modelo está a la vuelta de la esquina y tenemos que estar preparados para afrontarlo con rapidez. Como dice Woody Allen: “me interesa el futuro porque es dónde voy a pasar el resto de mis días”.


Este post es parte de una ponencia de Fernando Vives, MRICS registered valuer y director técnico de Alia Tasaciones, en el foro Tasación & Valoración Inmobiliaria 2019, organizado por Cesine y Metros2  el pasado 6 de junio.

Últimas noticias

Suscríbete a nuestro newsletter Suscríbete a nuestro newsletter

Suscríbete al newsletter del Alia Tasaciones y recibirás puntualmente las novedades, tendencias, y soluciones de la mano de nuestros profesionales.