Lo que hacen en otros países para frenar el encarecimiento del alquiler

La escasez de la oferta y el incremento de la demanda no es algo exclusivo de España. Este escenario lo viven más regiones europeas que tratan de poner freno a la escalada del precio de los arrendamientos fijando por ley límites a las subidas de las rentas. Aún es pronto para conocer la efectividad de esta nueva regulación.



Con el objetivo de poner coto a la especulación que ha disparado el precio de los alquileres por la falta de oferta y el aumento de la demanda, no solo en España, sino también en otros países, distintos gobiernos han puesto sobre la mesa medidas para limitar las rentas por imperativo legal y evitar, en consecuencia, el desplazamiento de ciertos colectivos de personas fuera de las ciudades.

Los expertos, incluido el propio Banco de España, cuestionan la efectividad de la limitación de los precios habida cuenta de otros intentos en el pasado que han provocado justo el efecto contrario: una reducción de la oferta que tensiona aún más las rentas. La solución, defienden, pasa por dejar que el sector se regule por el principio básico de toda economía de mercado: la ley de la oferta y la demanda. El problema es que a la escasez de viviendas para arrendar se le ha juntado un nuevo consumo a raíz del fenómeno Airbnb.

Hacemos un recorrido por los diferentes países que en las últimas semanas han anunciado medidas para atajar el problema:

España

Por cercanía, comenzamos el viaje por nuestro país, donde el alquiler social es paupérrimo en comparación con otros vecinos europeos. Más del 90% del parque de viviendas para arrendar está en manos particulares, cerca de un 5% en instituciones y poco más de un 2,5% en el sector público, mientras que en otros estados la oferta de las administraciones se sitúa en el entorno del 20%.

En marzo, antes de la disolución de las Cortes, el Gobierno de Pedro Sánchez aprobó un real decreto ley de reforma del mercado del alquiler por el que se prolongan los contratos de tres a cinco años y se vincula la subida del alquiler al IPC. Si bien, abre la puerta a la creación de un índice de precios por zonas por parte del Ministerio de Fomento que deberá estar listo este otoño, aunque serán las respectivas comunidades autónomas quienes tengan la última palabra al respecto.

Apetito promotor tampoco falta y compañías del sector han dado un paso más a partir de alianzas entre ellas y con fondos de inversión para levantar grandes proyectos inmobiliarios destinados al alquiler, pero se encuentran con escasez de materia prima. El suelo, el oro en la construcción, en manos de los ayuntamientos sale con cuenta gotas.

Portugal

No hay que ir muy lejos para encontrar un primer ejemplo de arrendamiento accesible con un plan bien detallado, aunque habrá que ver si no termina dejando fuera al colectivo más vulnerable. Desde este verano, los portugueses pueden acogerse a un programa que impone límites a la renta en función de la zona y el tamaño del inmueble. Si bien, solo se pueden beneficiar ciudadanos con ingresos brutos anuales no superiores a 35.000 euros, 10.000 más si es con pareja y otros 5.000 por cada miembro del núcleo familiar. A cambio, se fijan beneficios fiscales para el arrendador que buscan abaratar aún más la renta. Los contratos tienen una duración de cinco años, renovables por el plazo que estimen las partes.

Alemania

Con el mismo problema de España, (poca oferta y elevados precios), a partir del próximo año, en Berlín se congelarán las rentas durante un lustro para poner freno a la especulación bajo amenaza de multa. La ley verá la luz este otoño y será de carácter retroactivo, de tal manera que los inquilinos podrán exigir una rebaja si el alquiler supera unos límites prefijados. Con esta medida, las autoridades pretenden ganar tiempo para aumentar el parque de alquiler social y combatir el imparable aumento de los alquileres, donde la especulación ha convertido a la capital alemana en la ciudad donde los precios han crecido más rápidamente. Esta medida no es nueva en la ciudad y, hasta ahora, ni con subvenciones ni con límites de un 10% se ha logrado frenar la escalada de precios.

Francia

París desempolva una medida de hace cuatro años que terminó durmiendo el sueño de los justos tras varios recursos y que establece precios de referencia por barrio, de tal manera que no se podrán establecer rentas superiores en un 20% a su respectivo índice, que también tiene en cuenta el número de habitantes y el año de construcción. Si el inquilino constata que el precio es superior al límite permitido, puede acudir a la justicia. El objetivo es que los propietarios no encarezcan en exceso el arrendamiento cada vez que se produzca un cambio de inquilino. Lo cierto es que las propias autoridades reconocen que se trata de un “experimento” y está por ver su éxito.

Nueva York

Desde hace tiempo, la ciudad de los rascacielos tiene en práctica varias medidas limitadoras de los precios, pero este verano ha dado una nueva vuelta de tuerca a la regulación para combatir los desplazamientos forzosos y desahucios. La normativa elimina muchos de los vericuetos que los propietarios aprovechaban para salir del mercado regulado que limita las subidas al 7,5%, y veta, por ejemplo, el llamado bonus por desocupación, una provisión que, al parecer, ha terminado encareciendo el alquiler cuando el inmueble queda vacío. Limita la fianza a un mes y obliga a estabilizar la renta si el inquilino corre el riesgo de quedarse en la calle. Por otra parte, existen ventajas fiscales para incentivar la construcción de alquiler social.

Australia

En nuestras antípodas, desde hace dos años, se han puesto manos a la obra disparando la construcción de viviendas para alquilar que ha desembocado, claro está, en un abaratamiento de la oferta. La prensa local informa de que, incluso, en algunas zonas hay sobre oferta, lo que ha obligado a los propietarios a ofrecer los alquileres a precios irrisorios.

El tiempo dirá si la regulación pone freno a la especulación y facilita el acceso a la vivienda a colectivos vulnerables. Lo cierto es que la renta de mercado, base de valor que se utiliza para valorar el arrendamiento, se obtiene por el método de comparación de alquileres similares en un momento determinado, y en nuestro país, Madrid, Barcelona y las zonas costeras han experimentado una escalada que no parece tener fin a menos que se incremente la oferta.

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