Los 10 retos del sector inmobiliario y de la valoración para 2020

Confianza, estabilidad regulatoria, financiación alternativa, agilidad burocrática, equilibrio entre oferta y demanda, sostenibilidad, cambio demográfico, acceso de los jóvenes, tecnología y estándares de valoración globales son los desafíos que hay que acometer en el mercado para que siga siendo uno de los motores de crecimiento del país. 

Fernando Vives, MRICS Registered Valuer y director Ejecutivo de Alia Tasaciones 

Pablo Ferreras, MRICS y director de Negocio y Estrategia de Alia Tasaciones

 

Tras un periodo de notable recuperación en algunas zonas del país el mercado inmobiliario se adentra en una fase más madura del ciclo, caracterizada por el crecimiento moderado de la demanda y de los precios. Factores que influyen en la expansión del sector (creación de empleo, condiciones financieras favorables y equilibro de la oferta y la demanda) comienzan a perder dinamismo en línea con la desaceleración que muestran los indicadores macroeconómicos.

Aunque el mercado se muestra resiliente ante la ralentización del Producto Interior Bruto (PIB), el comportamiento, como anteriormente mencionábamos, es muy diferente en España, no solo entre ciudades, si no también dentro de las provincias. Esto, unido a la lentitud de ciertos procesos administrativos y a la inestabilidad institucional que vivimos desde hace cuatro años requiere de un compromiso y un esfuerzo por parte de todos los actores para que el Real Estate mantenga el vigor demostrado y continúe creciendo de forma sana.

Ante este contexto económico y político, estos son los retos a los que se enfrenta el sector inmobiliario y, en consecuencia, el sector de la valoración de inmuebles para 2020:

 

1. Afianzar la confianza de los inversores

Aunque la fragmentación política mantiene al país en un cierto impasse, el tejido empresarial no ha dejado de crecer, demostrando su independencia del devenir institucional. No obstante, la situación actual de incertidumbre gubernamental pone en alerta a los inversores, que lo que buscan es estabilidad y escasas dudas. España es un país atractivo para el dinero foráneo. Y así lo estamos viendo desde la recuperación económica con la entrada de numerosos fondos internacionales en el capital del  sector inmobiliario. Un empeoramiento de las reglas de juego puede ahuyentarlo. Conviene, pues, mostrar capacidad de diálogo para que seamos capaces de afianzar la confianza depositada por el dinero extranjero y no busque otros mercados donde invertir.

2. Incentivar la estabilidad regulatoria

Al mismo tiempo, si no hay estabilidad legislativa ni amplio consenso para aprobar nuevas leyes será difícil mantener el interés de los inversores. Las reglas de juego deben ser a largo plazo, predecibles, transparentes y uniformes. Así, la recién aprobada Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario abre la puerta a un nuevo escenario entre las sociedades de tasación, al desmarcar la valoración del inmueble de la operación hipotecaria en aras de la independencia de las firmas frente a las entidades financieras, al ser el único gasto que no se imputa al banco.

3. Impulsar la financiación alternativa

Un Gobierno fuerte es también clave para garantizar futuros proyectos en un sector inmobiliario que necesita de fuentes de financiación alternativa tras la reducción de la oferta tradicional. Impulsadas por las nuevas tecnologías y al calor de la economía colaborativa, las fintech comienzan a cubrir el hueco financiero para pequeñas y medianas promotoras que tienen dificultades de acceso al crédito bancario. Con requisitos más indulgentes, obtienen préstamos de particulares o instituciones a cambio de una rentabilidad. Si bien, estas nuevas formas de financiación deben tomarse como complementarias para no poner en riesgo la viabilidad de los proyectos.

 

4. Promover la agilización burocrática

Los largos plazos hasta conseguir las licencias de construcción y primera ocupación, que se extiende en algunos municipios hasta los 18 meses, son una de las barreras de entrada en el mercado residencial que impactan directamente en el precio de la materia prima. La escasez de suelo para obra nueva ha marcado la evolución del mercado en este nuevo ciclo económico. Hoy, la tecnología permite agilizar sobremanera los procesos para beneficio de todo el círculo de la actividad inmobiliaria. En plena transformación digital, España debe seguir haciendo los esfuerzos necesarios para estar en la vanguardia. De lo contrario, nuevamente se desalentará los que tienen el poder económico para introducir nueva oferta.

5. Equilibrio de la oferta y la demanda.

Precisamente, el desequilibrio de la oferta y la demanda es lo que está provocando también tensiones en los precios en algunas zonas. Además de esa mayor agilidad en la liberalización de suelo, es necesaria una mayor cooperación entre Administración y sector privado para proyectos de viviendas sociales, tanto para la compra como para el arrendamiento. El parque público para inmuebles de protección oficial es bastante reducido comparativamente con otros países vecinos y no se podrá aumentar para satisfacer la demanda si los distintos actores no trabajan juntos.

6. Adaptarse al cambio demográfico

Pero este ajuste no solo se debe acompasar en términos cuantitativos. El cambio demográfico, con una España cada vez más longeva, exige ajustarse a lo que el potencial cliente necesita. Fórmulas para la tercera edad más allá de la hipoteca inversa, como la venta de la nuda propiedad o el alquiler garantizado, inmuebles a precios asequibles para el mercado natural, el de los jóvenes, que hoy se ven desplazados a la periferia o a fórmulas de coliving o viviendas para familias unipersonales son soluciones habitacionales que hay que poner sobre la mesa.

7. Potenciar el acceso de los jóvenes a la vivienda

Es relevante incidir en el mercado natural. Los jóvenes españoles se independizan a los 29 años de media según el informe Eurostat, pero el elevado precio de comprar y del alquiler en ciertas ubicaciones y la precariedad laboral está expulsando al colectivo. Es necesario no solo nueva oferta si no ir más allá y atajar el problema de raíz: la falta de ahorro que cierra la puerta a ese 30% necesario para acceder a una vivienda, entre el 20% que no cubre el banco y el 10% de gastos financieros de la operación. En países vecinos existen diversas fórmulas para salvar esta barrera que se deberían contemplar. En paralelo, la política de empleo y de vivienda se deberían formular bajo un mismo prisma, ya que sin trabajo no hay capacidad de compra.

8. Tener en cuenta la sostenibilidad

No solo en términos de eficiencia energética y cuidado medioambiental, máxime cuando el inmobiliario es responsable del 40% de las emisiones contaminantes, sino también de bienestar de las personas que habitan el inmueble. Sin duda, la sostenibilidad es hoy un valor al alza que incrementa la valoración de los edificios, pero hay que establecer unos criterios comunes para ser capaces de cuantificar, medir esa sostenibilidad desde el punto de vista cuantitativo y que el mercado la valore para que se refleje en mayor medida en las valoraciones de los inmuebles. De esta forma conseguiremos que esta megatendencia sea tenida en cuenta más allá de los inversores institucionales, más aún en un país donde el 78% del patrimonio de las familias está invertido en ladrillo y más del 90% de los propietarios de inmuebles en alquiler está en manos particulares.

9. Usar adecuadamente la tecnología

En plena transformación digital, todo el mundo habla de Inteligencia Artificial, Big Data, Internet de las Cosas, Blockchain o Cloud, aplicada al sector de la construcción es lo que se conoce como Industrialización, pero… ¿sabemos utilizarla debidamente? ¿Es posible abordarlo de forma eficiente y sostenible? Ciertamente la tecnología tenemos que incorporarla en nuestros procesos para ser más ágiles, eficientes y productivos, pero hay que implementarla para lo que realmente se necesita y no pretender llevarla a áreas o metodologías donde no tiene sentido o no aporta valor adicional. Por ejemplo, las valoraciones automatizadas, conocidas bajo el acrónimo AVM, no siempre se utilizan y entienden bien, ya que se insiste en verificar valor a valor, que realmente es una aproximación orientativa, en lugar de fijarse en un valor global, que es para lo que está pensada esta herramienta. Al emplearla inmueble por inmueble se obvian comprobaciones tanto físicas como legales y urbanísticas que aportan  una fiabilidad oficial para certificar un valor.

10. Implantar estándares de valoración globales

Como ya hemos comentado, grandes inversores internacionales se están convirtiendo en los nuevos dueños inmobiliarios de nuestro país lo que hace necesario tener un lenguaje de valoración común, que sirva en España, en Reino Unido o en las antípodas. De esta forma se agilizan las operaciones y se logra la tan demandada transparencia. Reglas y lenguaje único, común y compartido a través de normas internacionales de valoración, para que haya una confluencia hacia estándares globales de valoración.

 

 

 

 

 

 

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