Existen tres métodos de valoración de una vivienda si la finalidad es para solicitar una hipoteca: comparación, coste o reemplazo y actualización de rentas. Y el método residual en caso de construir una vivienda para calcular el valor del suelo.
La Orden ECO 805/2003, de obligado cumplimiento para la finalidad, entre otras, de garantía hipotecaria, determina el valor hipotecario como base de valor, y lo define como: Valor hipotecario o valor a efecto de crédito hipotecario (VH). Es el valor del inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes.
Por tanto, en la definición anterior no se incluyen elementos especulativos. Lo que se busca es un valor sostenible en el tiempo.
Partiendo de esta premisa y ante la valoración o tasación de una vivienda con finalidad garantía hipotecaria, la citada Orden establece tres métodos de valoración inmobiliaria internacionalmente aceptados: método de comparación, método de coste o reemplazo y método de actualización de rentas.
Método de comparación
El método de comparación permite calcular el valor a partir de precios de inmuebles similares, siempre que exista un mercado representativo del activo a comparar, se dispongan de muestras suficientes de ofertas o transacciones reales y se disponga de al menos seis muestras que reflejen la situación actual de dicho mercado.
Además de esa información, necesitamos datos históricos. También el expertise del valorador para eliminar elementos especulativos o datos anómalos en dichas muestras de mercado
Mediante este método se determinan dos valores técnicos que se denominarán valor por comparación, que permite determinar el valor de mercado de un determinado bien, y valor por comparación ajustado, que permite determinar su valor hipotecario
Método de reemplazo o coste
El método de reemplazo o coste permite obtener, en toda clase de edificios y/o partes de edificios (como un piso), el valor de un bien calculando el coste actual de reemplazamiento o reproducción del mismo (valor del terreno más coste de edificación y otros gastos como impuestos, licencias…) y beneficio del promotor, una vez realizadas las deducciones por deterioro físico y todas las demás formas relevantes de obsolescencia.
Para la aplicación del método del coste se precisa información suficiente sobre comparables, ya que el valor del suelo, cuando se aplica este método (y a falta de comparables de suelo), se ha de obtener mediante el método residual a partir de homogeneización de comparables de producto finalista. Es decir, en cuanto al valor del suelo, el método del coste es precisamente resultado de la previa aplicación del método de comparación.
Método residual
El método residual se utiliza para el cálculo del valor del suelo (urbano o urbanizable) a partir de: la promoción inmobiliaria más probable, y su valor de venta (qué puedo construir y qué valor tendrá cuando esté terminado); los costes de urbanización si se requieren, los costes de construcción de dicha promoción, costes financieros y de comercialización; los flujos de caja, conocimiento de las fechas en las que se producen los cobros y pagos hasta la finalización y la rentabilidad del proyecto. Es decir, calcula el valor de un inmueble construido y le descuenta los costes de construirlo.
Método de actualización de rentas
El método de actualización de rentas está dirigido, como su propio nombre indica, al mercado del alquiler. Permite obtener el valor del bien al convertir el flujo de efectivo futuro en un valor actual, es decir, traer al momento actual los ingresos y gastos futuros. Se estiman los flujos de caja, el valor de reversión y el tipo de actualización. Para obtener el valor hipotecario bajo este método es necesario o bien disponer de un mercado representativo de alquileres, o que se trate de un inmueble arrendado y, por tanto, disponer de contrato de arrendamiento.
En el caso de viviendas que estén arrendadas en la fecha de la tasación se calcularán el valor por actualización, y el valor por comparación, en su caso ajustado, para el supuesto que se halle libre de inquilino, y se tomará, como valor de tasación, el menor de ellos.
Ejemplos de uso de los métodos de valoración de una vivienda con garantía hipotecaria
Aterricemos la teoría a la práctica valorando una vivienda aislada:
- Por el método de comparación al comprobar que existe mercado de inmuebles de similares características, ponderando las mismas en función del peso que asignemos a la característica y la similitud al bien valorado (situación, estado de conservación, calidades, superficies construidas y de parcela, infraestructuras, situación urbanística, …)
- Por el método del coste calculando qué costaría hacer esa vivienda ahora (costes de proyecto, construcción, instalaciones, terminaciones, gastos y beneficio del promotor), depreciando el valor resultante según la antigüedad y estado de conservación, y añadiendo el valor del terreno sobre el que está construida la vivienda.
- Por el método de actualización de rentas, si compruebo que la vivienda está ocupada por el arrendatario, considerando la duración del contrato, el importe de renta acordado entre las partes y las tasas correspondientes.
- Por el método residual, en el caso de construir una vivienda, primero calcularíamos el valor del terreno utilizado en el método del coste.
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