Naves industriales: factores clave a tener en cuenta en tasaciones hipotecarias

Tasación ECO

Si necesitas una tasación con garantía hipotecaria para una nave industrial, estos son los siete factores y incidencias relevantes a tener en cuenta.

Documentación registral

Es imprescindible disponer de Documentación Registral del inmueble, en donde conste la titularidad, cargas y descripción de la finca sobre la que se realizará la hipoteca. Comúnmente se utiliza Nota Simple que debe tener menos de tres meses de antigüedad.

La descripción registral debe ajustarse a la realidad física y comprobada del inmueble, ya que, de otra forma puede generar condicionantes en el informe.

Identificación

En una garantía hipotecaria debe acreditarse la correspondencia entre el inmueble que se visita y la finca registral descrita en Nota Simple. Es una comprobación imprescindible.

En muchos casos, la dirección que consta en la Nota Simple o la Escritura no se encuentra actualizada y no figura una referencia catastral que pueda ayudar a la localización. Pueden haberse producido cambios en las nomenclaturas de las calles, estar inscrito el inmueble con una dirección basada en el planeamiento urbanístico o una ubicación demasiado genérica (polígono industrial).

Superficies

En la visita se realizará una comprobación de la superficie del inmueble. De manera general se adoptará para el valor la superficie construida comprobada.

Las diferencias entre esta superficie y la registrada no debe superar el 5%. En caso que la diferencia sea mayor y siempre y cuando el inmueble no pertenezca a una División Horizontal, adoptaremos la superficie comprobada si cumple con el planeamiento urbanístico. Esta circunstancia se indicará en una advertencia, aunque algunas entidades obligan a la inscripción de la totalidad de la superficie en la formalización de la hipoteca.

En caso de que el exceso de superficie comprobada no cumpla el planeamiento, se adoptará la superficie registral para el cálculo del valor.

También se comprueba la superficie de parcela, que debe coincidir con la registral.

En ocasiones estos inmuebles cuentan con una entreplanta o desdoble de superficie aprovechando su altura, que no podrán valorarse si no constan inscritos y la nave pertenece a una División Horizontal.

Ocupación

Otra de las comprobaciones necesarias es la ocupación del inmueble. Si no es el propietario debemos saber si el inmueble se encuentra alquilado o si la ocupación se hace en precario (no existe pago por ocupar la finca).

En estos casos, la ocupación debe estar acreditada documentalmente, aportando contrato de alquiler y último recibo pagado o documento que justifique esa ocupación sin contraprestación económica.

Suele darse el caso que el local sea propiedad de personas físicas o empresa, pero la ocupación la realice otra empresa del mismo grupo o relacionado con el titular, por lo que también debe justificarse esta relación entre el titular y el ocupante del inmueble.

Cargas y derechos reales

A la hora de gestionar la hipoteca, puede haber algunas cargas que dificulten la operación, por ejemplo, usufructos o limitaciones respecto a la Ley Hipotecaria o la titularidad.

En el informe se reflejan como una advertencia y en un principio, no afectan al valor, ya que la valoración de la finca se hace en pleno dominio.

Instalaciones

En la valoración de estos inmuebles solamente se tendrán en cuenta las instalaciones no desmontables y que, además, sean polivalentes, es decir, sirvan para cualquier uso (de carácter industrial) y por tanto no limiten la posible demanda del inmueble a un solo sector.

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