Nuda propiedad: ¿qué es y cuál es el valor de la vivienda que percibe el propietario?

La nuda propiedad es otra fórmula para convertir la vivienda en ahorro para la jubilación u obtener liquidez en un momento dado. También es una alternativa para invertir en un inmueble de una forma más asequible.

¿Qué es la nuda propiedad?

Se trata de un término jurídico por el que el propietario de un bien (generalmente inmuebles, ya sea vivienda, local comercial, aparcamiento, trastero, oficina…) renuncia a su derecho de uso o disfrute del mismo durante un período determinado de tiempo. Es decir, cede el usufructo, pero mantiene la propiedad del inmueble sin poder hacer uso de él.

Por tanto, esta figura funciona mediante la separación de los derechos de pleno dominio del inmueble en dos componentes distintos: el de propiedad (nuda propiedad) y la posesión (usufructo).

¿Qué significa la venta de la nuda propiedad?

Se trata de una operación a través de la cual el dueño vende la nuda propiedad y se queda con el usufruto a cambio de un dinero que se percibe de forma íntegra o periódica. El usufructuario, por su parte, se queda a vivir en la vivienda hasta su fallecimiento o hasta el tiempo acordado.

También puede darse el caso de que el dueño se quede con la propiedad y ceda el uso y disfrute del inmueble a una tercera persona.

La venta de la nuda propiedad es habitual en casos de herencias. El padre o la madre superviviente permanece viviendo en su hogar y el heredero pasa a ser el dueño de la casa.

Derechos y obligaciones de ambas partes

Nuda propiedad

La nuda propiedad es un derecho permanente, pero limita las acciones del propietario, quien no puede ejercer acción ninguna sobre la vivienda hasta el fallecimiento del usufructuario o el fin del contrato, incluso si este no está cuidando adecuadamente de la casa. En cambio, es responsable de los gastos de mantenimiento y reparación y debe contar con un seguro de continente.

Usufructo

El usufructo es un derecho temporal que, no solo permite vivir en el inmueble, si no que el beneficiario puede arrendarlo y obtener unos ingresos. Si bien, no puede utilizarlo como garantía en un préstamo hipotecario. En su caso, debe contar con un seguro de contenido y abonar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).

Ventajas y desventajas

Pros

Liquidez

Para el propietario del inmueble, este mecanismo sirve como planificación financiera en caso de no contar con suficientes ahorros para su jubilación o desear vivir más holgadamente. También para aquel que necesite atender alguna situación económica sobrevenida.

Inversión asequible

En el caso de utilizar esta figura como inversión, la principal ventaja es que la adquisición del inmueble es más económica que la de pleno dominio, ya que el comprador paga sólo por la nuda propiedad. Al finalizar el usufructo, recupera el derecho de uso y disfrute del bien sin tener que pagar por ello. Ahora bien, pese a que puede resultar una alternativa para que un particular intente conseguir esa vivienda que nunca podría permitirse, a cambio de recibirla transcurridos unos años, hasta que eso ocurra tendrá la incertidumbre de si recibirá el inmueble antes o después.

En definitiva, la inversión en una nuda propiedad no deja de ser una apuesta al escenario de supervivencia más probable, pudiendo obtener mejores o peores resultados de la inversión, dependiendo de que los usufructuarios sobrevivan más o menos tiempo.

Reducción de cargas fiscales

La nuda propiedad es una forma de reducir las cargas fiscales en transacciones de venta o donación de bienes, ya que, como se ha indicado, el valor de la propiedad se divide en dos componentes lo que reduce los ingresos a declarar (base imponible).

Contras

Merma de control

Al vender la nuda propiedad, el propietario pierde el control del uso y disfrute del bien hasta el punto de que, si el usufructuario no cuida adecuadamente la vivienda o no la usa de la manera deseada por el dueño, este no puede intervenir.

Pérdida de ingresos

Tal y como se ha mencionado, si el inmueble es arrendado por el usufructuario, el propietario no recibe ninguna renta del alquiler.

Dificultades de venta

La nuda propiedad resulta menos atractiva para potenciales compradores, ya que limita la posibilidad de vender el inmueble hasta que fallezca o termine el contrato de la persona que se encuentra viviendo en él.

¿Cómo se determina el valor de la nuda propiedad y del usufructo?

Para la valoración de la nuda propiedad se tienen en cuenta varios factores como la edad y la esperanza de vida del usufructuario, la duración del usufructo, el tipo de interés y el valor de mercado del inmueble. En el caso de varios usufructuarios, se habrá de calcular la probabilidad combinada de supervivencia.

Para la valoración del usufructo, en el caso de que sea temporal, se tendrá en cuenta la duración del mismo, el tipo de interés inmobiliario para el uso concreto del inmueble y el valor de mercado del mismo.

De este modo, para el cálculo de la nuda propiedad, al valor de mercado del inmueble se le resta el valor del usufructo.

Por regla general, cuanto más mayor sea el usufructuario, más dinero se percibe, ya que se prevé que este disfrute de menos tiempo de la vivienda, y viceversa.

Además, a partir del momento de la compra de la nuda propiedad, el inmueble irá aumentando de precio en moneda constante, debido a que la esperanza de vida de los usufructuarios irá disminuyendo. En cualquier momento el propietario de la nuda propiedad podrá venderla a su vez si le hiciera falta y, según el tiempo transcurrido, el valor que adquirió en su día habrá subido de precio en condiciones normales de mercado.

Antes de realizar cualquier venta de nuda propiedad, es importante buscar asesoramiento legal, financiero e inmobiliario para asegurarse de que es la opción adecuada para la situación particular y comprender completamente las implicaciones legales y fiscales que conlleva. En Alia podemos ayudarte en la tasación de la vivienda.

Si quieres conocer otra modalidad de convertir en ahorro tu hogar, te contamos en qué consiste la hipoteca inversa.