Project Monitoring o cómo controlar el riesgo en la ejecución de una obra

Alia al día

En una promoción inmobiliaria es indispensable la supervisión independiente de los flujos de capital en cada certificación a través de una herramienta que sirva para anticipar eventuales riesgos y poder implementar medidas correctoras, tomar decisiones y mejorar procesos.

Fernando Vives, MRICS registered valuer y director Técnico de Alia Tasaciones

Antonio Rodríguez Abascal, director de Proyectos de Alia Tasaciones

Son tantas las partes que intervienen en la ejecución de una promoción inmobiliaria que, en aras de la viabilidad del proyecto, es indispensable la supervisión independiente de los flujos de dinero en cada certificación, así como la vigilancia en el cumplimiento de los plazos previstos para ofrecer garantía, transparencia y seguridad a un sistema que requiere el máximo rigor. Se trata pues de un control del riesgo del crédito promotor a partir del Project Monitoring, una herramienta que tiene más valor como mecanismo preventivo que correctivo.

Efectivamente, su potencial es su capacidad de detección de posibles desvíos, tanto de capital como de plazos. Sus señales de alerta ayudan a que tanto el prestamista como el prestatario puedan tomar mejores decisiones para evitar y/o corregir desajustes que pongan en cuestión la continuidad de la obra. Si solo se actuara como medida correctora podría ocurrir que ya fuera demasiado tarde y se acabara con un skyline de grúas paradas.

De lo que se trata es de que la obra avance, garantizando la salida y entrada de las disposiciones del crédito. De un lado, verificando las certificaciones; de otro, constatando que el dinero va al destinatario correcto y no se utiliza para otra finalidad. Es más, no sería la primera vez que nos encontrásemos ante un escenario de insolvencia por parte de la constructora. Con una gestión adecuada del riesgo, a través de esta herramienta se puede llevar a buen término la obra.

Para garantizar la objetividad del trabajo es importante que el servicio lo suministre una sociedad ajena a las partes afectadas, ya sea una entidad financiera, una patrimonialista, un fondo de inversión, un promotor o cualquier otra empresa que requiera supervisar una inversión inmobiliaria. Además, como expertos en el mercado inmobiliario, una sociedad de tasación, que está homologada por el Banco de España, es el proveedor del Project Monitoring idóneo para aportar transparencia, rigor y fiabilidad.

El servicio consiste en realizar una serie de informes periódicos de seguimiento de las disposiciones de dinero, realizando visitas a pie de obra y en permanente contacto con contratistas. Las fases del trabajo son:

Due diligence

Es un informe inicial necesario para conocer la viabilidad del proyecto desde el punto de vista técnico, económico y legal. En él se analizan posibles riesgos actuales y potenciales. Es fundamental partir de este documento previo a la ejecución de la obra ya que supone una primera fotografía del proyecto que, sin duda, va evolucionando conforme se avanzan los trabajos. De este modo, sirve de guía para contemplar posibles actualizaciones y mejoras del presupuesto. No es tanto para la consecución de una mayor rentabilidad, como que el coste final no ponga en peligro la obra.

Monitorización

Se realiza un seguimiento periódico de las disposiciones de dinero para comprobar que el flujo de capital va a donde tiene que ir. Pueden ser informes y visitas semanales y/o mensuales. El análisis, asimismo, puede ser desde lo más básico, que incluye la monitorización del trabajo (estado de ejecución de obras y unidades) y de las principales actuaciones de supervisión del coste; medio, donde además se analizan los plazos la situación urbanística y se amplía la vigilancia de los gastos; y completo, que añade un seguimiento sobre la calidad, características detalladas del mercado y factores económicos asociados.

En paralelo a la monitorización, también se realiza un trabajo de Project Manager para controlar el proceso de producción en toda su globalidad, incluida la dirección de obra, analizando los costes de ejecución para evitar desviaciones que impliquen un sobrecoste y, en consecuencia, pongan en riesgo la viabilidad de la promoción.

Tanto el Project Manager como el Project Monitoring son dos tareas complementarias, no excluyentes, que pueden darse por separado, la primera para controlar los costes y la segunda como señal de alerta.

Tras la crisis inmobiliaria, las entidades financieras demandaron este servicio para tener un mayor control del crédito promotor y asegurar así que las disposiciones de dinero llegaban a su destinatario real. Hoy, gracias a esta herramienta y a la experiencia que acumulamos tras más de tres décadas trabajando en el mercado inmobiliario, se garantiza la transparencia del sistema a todas las partes con un seguimiento del flujo de capital desde que se adquiere el suelo hasta la entrega de llaves. Es decir, aporta seguridad no solo al banco y al promotor, sino también al constructor, a proveedores y al cliente final, el comprador del inmueble.

En definitiva, el objetivo del Project Monitoring es anticipar eventuales riesgos en la ejecución de una obra para implementar medidas correctoras, ayudar a tomar decisiones y mejorar procesos.