Valores tangibles para los intangibles

Alia al día

Es un entorno de incertidumbre como el actual, es necesario poner en valor activos que no siempre tenemos bien identificados y controlados. Pueden servirnos como palanca de recuperación.

Pablo Ferreras, MRICS y director de Negocio y Estrategia de Alia Tasaciones

Reconozco que hablar de activos intangibles puede resultar difuso, pero lo cierto es que lo etéreo está muy activo en las empresas, está por todos lados, aunque no siempre tengamos conciencia de ellos, y en el entorno de incertidumbre en el que estamos por el impacto de la Covid-19 en nuestras organizaciones, todavía más.

Partiendo de esta premisa, vamos a hacer primero un ejercicio didáctico aterrizando este concepto y ejemplificándolo en nuestro sector para que, en siguientes entradas al blog, podamos ir profundizando en la valoración de intangibles.

¿Qué son los activos intangibles?

Los activos intangibles vienen definidos en las International Valuation Standards (IVS) en su última versión de 31/01/2020, como activo no monetario que se manifiesta por su valor económico. No posee apariencia física, pero concede derechos y/o beneficios económicos a su titular. En román paladino, y como su propio nombre indica, no se pueden tocar porque no son materiales, pero sí influyen en el valor de una empresa porque reportan beneficios económicos o son capaces de ello.

Clasificación de los activos intangibles

A la hora de clasificar los intangibles, casi todos los autores que se dedican al tema tienen su propia clasificación. Las IVS establecen una basada en cinco categorías:

• Intangibles relacionados con el marketing: promoción de productos y servicios en el mercado, marcas, nombres y diseños comerciales, etcétera.
• Intangibles relacionados con clientes: listado de clientes, relaciones con ellos, relaciones contractuales y no contractuales, etcétera.
• Intangibles relacionados con los artístico: surgen del derecho a beneficios por parte de la elaboración de una obra que dé lugar a derechos de autor.
• Intangibles relacionados con los contratos: activos intangibles que aportan valor en cuanto que dan derechos que se derivan de acuerdos contractuales, como por ejemplo las licencias. Estos suelen ser activos intangibles que se consideran mucho en especial en la adquisición de compañías, en la inversión en las mismas.
• Intangibles relacionados con la tecnología: activos respecto al uso de la tecnología patentada, tecnología no patentada, bases de datos, software, procesos, etcétera. Hoy día, la mayoría de las empresas de servicios tienen una mayor valoración en la medida en que son capaces de transformar datos que obtienen de distintas fuentes de información en conocimiento.

Requisitos para que un activo sea intangible

Las Normas Internacionales de Contabilidad identifican estos requisitos:

• Identificación. El activo debe ser vendible, cedible, arrendable…
• Control. La capacidad de control es la que otorga garantías a la hora de reclamar beneficios económicos. Por ejemplo, una patente protege una invención durante un periodo de tiempo para recuperar la inversión.
• Beneficio económico. Debe aportar un impacto positivo en las cuentas, como, por ejemplo, un software puede ahorrar costes y/o incrementar la productividad.

Fondo de comercio

Mención aparte debemos hacer del denominado fondo de comercio, que es el conjunto de los intangibles que no somos capaces de valorar de forma individual porque no somos capaces de identificarlos y valorarlos de forma separada. Todos los fondos de comercio son valorables. Lo que ocurre es que depende de para qué se haga la valoración: para tener los intangibles reconocidos y cuantificados para el día a día (impuestos, litigios, reportes…), para la toma de decisiones estratégicas a partir de ventajas competitivas, para comerciar con ellos o para obtener financiación.

A partir de la finalidad que se establezca, el enfoque más habitualmente utilizado en la valoración de intangibles en general es el de renta. El motivo es que no suelen existir mercados suficientemente líquidos y transparentes de intangibles. Así, la valoración se efectúa en función de la renta que es capaz de sacar en el futuro. Para valorar un fondo de comercio lo que se suele hacer es valorar la empresa en su conjunto y al resultado de esa valoración se le resta el conjunto de todos los activos, tanto tangibles como intangibles que no sean en sí mismo el fondo de comercio.

Valoración de intangibles en activos inmobiliarios

Llegados a este punto, pasemos a hacer tangible la valoración de intangibles en activos inmobiliarios.

La IVS400 habla de derechos sobre inmuebles. Entre otras cuestiones, establece que los activos intangibles caen fuera de la clasificación de los activos inmobiliarios, evidentemente porque éstos son tangibles por definición, pero, sin embargo, puede haber activos intangibles que estén asociados al activo inmobiliario y tengan impacto sobre el valor del inmueble, por lo que es muy importante saber si en la valoración de un inmueble estamos o no incluyendo esos intangibles.

En el caso de que no los estemos incluyendo, el proceso de valoración será distinto a si valoramos solo los ladrillos. De este modo, es innegable que no es lo mismo un hotel desde el punto de vista de un negocio en su conjunto, que si solo valoramos lo que es la construcción y el suelo sobre el que se asienta.

A esta cuestión atienden incluso normas específicas de la valoración hipotecaria, pues esa valoración es muy distinta si se atiende al valor que acaba saliendo por actualización de rentas que se dirigen al negocio hotelero, frente a si solamente se valora lo que se llama el coste de reposición neto del hotel -cuánto me costaría comprar el suelo sobre el que se asienta y llevar a cabo la edificación incluyendo su depreciación actual-. En la misma IVS400 se habla como ejemplo del caso en el que la marca del hotel puede estar ligada de manera inextricable a su valor y en ese caso el valorador ha de aplicar la IVS 201 referente a los activos intangibles.

¿Y cómo influyen los intangibles a la hora de valorar un hotel en el actual contexto? Pensemos en el tiempo que llevan cerrados y con unas previsiones de demanda limitadas y en la imagen de marca de un hotel. Sin duda, su marca es determinante para incrementar su valoración y acaparar la posible demanda de reservas tras el estado de alarma.

El por ello que es necesario tangibilizar, si se me permite la expresión, lo intangible, tratar de dar cuantificar lo inmaterial para poner en valor activos que no siempre tenemos bien identificados y controlados y utilicémoslo como palanca de recuperación.

En nuestro blog puedes profundizar sobre la valoración de un hotel, de la mano de nuestra experta, Henar Nieto.