El informe de tasación, imprescindible en el caso de solicitar financiación para la compra, no solo contiene el valor del inmueble objeto de análisis o valoración, sino que ofrece mucha más información útil para el solicitante.
Cuando uno se plantea comprar o vender un inmueble en lo primero que piensa es en el precio, pero se olvida de un dato importante, el valor. Efectivamente, valor y precio, no son lo mismo, como decía Francisco de Quevedo, porque una cosa es el precio que realmente tiene y otra el valor que le damos y donde influyen factores emocionales, de sinergia o de inversión. Para averiguar ese valor objetivo, sostenible en el tiempo, que nos pueda orientar en el precio de cierre es aconsejable contar con una tasación oficial que elabore un informe de tasación.
Si además se va solicitar financiación para la compra, los criterios y metodologías para poder realizar la tasación están regulados bajo la Orden ECO/805/2003, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
Qué es el informe de tasación
El informe de tasación es el documento oficial por el cual un profesional, perito tasador, realiza un estudio del inmueble que se quiere comprar para conocer en cuanto está valorado. Para ello se basa en diferentes factores, como ubicación, orientación, antigüedad, edificación o eficiencia energética, entre otros. Asimismo, estudia inmuebles testigos o comparables, es decir, aquellos similares al objeto de análisis o valoración.
Qué incluye el informe de tasación
Aparte de fijar una cantidad objetiva del valor del inmueble, también reúne información registral y catastral. Además, incluye el plano del inmueble, la situación urbanística, si residen inquilinos o las cargas que puedan gravar la finca. Todos estos datos son importantes porque pueden influir de forma directa en el valor de tasación.
Esta es la información requerida que debe estar incluida en el informe de tasación:
- Datos del solicitante y la finalidad. Es decir, para qué se quiere una tasación (solicitar una hipoteca, invertir, liquidar, etc.) y si cumple o no con la citada Orden.
- Identificación y localización: especificación del bien que se va a valorar, la ubicación y el estado en el que se encuentra (terminado, en construcción, en proyecto, etc.) Asimismo, se incluye la identificación registral y la referencia catastral.
- Comprobación (física) y documentación del inmueble, como por ejemplo estado de ocupación, superficies, adecuación urbanística y correspondencia con Catastro y Registro.
- Localidad y entorno: perfil poblacional e infraestructuras (transporte, servicios, centros educativos, comercios, etc.).
- Descripción y superficie del terreno y/o edificación: si el inmueble cuenta con parcela propia, las superficies útiles y construidas de la edificación, así como sus características constructivas (estructura, cerramientos, cubierta, carpinterías, etc.) También se indica la distribución del inmueble y las instalaciones con las que cuenta, considerando su estado de la conservación, si se encuentra rehabilitado o si ha sido reformado, lo que aumentará su valor.
- Descripción urbanística: se comprueba que las características y usos del inmueble se adecuan al planeamiento urbanístico, así como si está sujeto a algún tipo de protección urbanística.
- Régimen de protección, tenencia y ocupación: estado de ocupación, derechos y obligaciones sobre la propiedad y limitaciones normativas que pudieran afectar.
- Análisis del mercado: el tasador realiza un estudio de inmuebles similares objeto de la transacción (inmuebles testigo), si existieran. Se informa, asimismo, de la posible diferencia entre el valor de mercado y el valor hipotecario e intervalos de precios.
- Información y cálculos de los valores técnicos: se indica el método de valoración (comparación, coste o reposición, actualización de rentas y residual), los criterios utilizados y cálculos realizados para determinar el valor.
- Valores de tasación obtenidos por los distintos métodos utilizados y el valor final de la tasación, considerado en función de la finalidad del informe.
- Condicionantes y advertencias que pudieran derivarse de las comprobaciones realizadas y la documentación disponible, así como la indicación de las observaciones que se consideren oportunas.
Para algunas finalidades no debe tener ningún tipo de condicionamiento normativo.
- Fecha de emisión, caducidad y firmas de las personas que suscriben el documento o han intervenido en la tasación.
También se indica la fecha de visita al inmueble.
- Anexos y documentación como pueden ser fotografías, croquis del inmueble, documentos obligatorios, licencias…
Cómo se realiza una tasación
Para llevar a cabo una tasación es necesario que el profesional competente realice cinco comprobaciones básicas que son obligatorias antes de firmar y hacer oficial el informe de tasación, algunas de ellas se realizarán de forma presencial y otras después de pedir la información necesaria a Urbanismo o a Catastro. Estas cinco comprobaciones básicas son las siguientes:
- Identificación y reconocimiento del inmueble.
- Estado de ocupación y uso al que se destine.
- Régimen de protección pública en el caso de viviendas.
- Protección urbanística.
- Adecuación a la normativa urbanística.
Tras estas comprobaciones, el tasador acude a visitar el inmueble y realiza una inspección tanto del interior como del exterior. A continuación, el profesional se encarga de la búsqueda de inmuebles testigos. Con todo este estudio se podrá elaborar el informe de tasación, el cual tiene que ser validado por una sociedad de tasación para poder ser utilizado.
¿Cuál es la labor de una sociedad de tasación?
La sociedad de tasación valida la información vertida en el documento. Comprueba que los datos son correctos. Asimismo, profundiza el análisis con valores y precios que ofrecen fuentes oficiales no solo del momento actual, sino también del histórico de datos para dar un valor final prudente y sostenible en el tiempo.
¿Cuánto se tarda en emitir el informe de tasación?
Desde que se realiza la visita al inmueble hasta que se entrega el informe de tasación al propietario se tardan en torno a 48 y 72 horas. Sin embargo, el uso de las nuevas tecnologías, como drones, redes blockchain con Smart Contracts, permitirá en un futuro tenerla casi en tiempo real.
¿Cuánto cuesta tasar una vivienda y cuánto dura el informe?
El precio que se paga por una tasación varía de forma significativa dependiendo del tipo de inmueble a valorar, de su tamaño y ubicación.
¿Qué validez tiene el informe?
En España, una tasación tiene efectividad durante seis meses desde la emisión del documento oficial.
Te invitamos a que entres en nuestro blog y sepas la documentación necesaria para solicitar una tasación.
Es importante recordar que, en el caso de transacciones hipotecarias, la tasación es obligatoria y es el único gasto que no asume el banco, lo que abre la puerta a contratar este servicio con una firma independiente y ser propietario del informe de tasación, lo que da la ventaja de poder negociar con cualquier entidad la financiación.
Si necesitas una tasación de un inmueble, no dudes en contactar con nosotros. Te asesoraremos sin compromiso.
