Encaramos la recta final del año con más incertidumbres, si caben, ante una segunda ola que no sabemos cuánto de larga y alta será. Sin embargo, algunos indicadores del sector inmobiliario ofrecen perspectivas esperanzadoras.
Dado que la operación financiera más importante de una persona es la compra de una vivienda, la adquisición de un inmueble es una decisión meditada, que no se hace con urgencia, por lo que la evolución de la pandemia y su impacto en la economía doméstica marcarán al potencial comprador, retrasando algunas operaciones. No obstante, hay otros indicadores del sector inmobiliario que son un caldo de cultivo para estimular transacciones. Hagamos un repaso por estos datos esperanzadores:
Operaciones de compraventa de viviendas
El confinamiento de la pasada primavera vino aparejado de una abrupta caída de las operaciones de compraventa, con un descenso acumulado entre marzo y junio del 45,7%, partiendo de los datos del Consejo General del Notariado. Este shock en la actividad hipotecaria se tradujo en una contracción en esos cuatro meses del 35,7%. Julio (último dato disponible) anuncia ya un punto de inflexión al frenarse casi ese desplome (-5% compraventa; -3,3% préstamos hipotecarios). Los Registradores de España anticipan una recuperación de las operaciones en el tercer trimestre del año, si bien, dependiendo de la evolución de la pandemia, en declaraciones a OKDiario. Un tono alcista que también prevé el portal Idealista para las próximas estadísticas, con incrementos mensuales “significativos”, pero aún por debajo de los datos prepandemia.
Donde no se esperan datos tan optimistas es en la costa, fuertemente afectada por las restricciones de movilidad internacional que hace que la demanda extranjera se vea muy dañada. Para el segundo semestre, el portal pisos.com estima un descenso del 50% de la compraventa en este segmento, lo que supone 25.000 operaciones menos, tomando como referencia las 50.522 transacciones que se registraron en el segundo semestre de 2019 registradas por el Notariado (en línea con el promedio entre 2012 y 2018). Las comunidades autónomas que más van a verse afectadas son Baleares, la Comunidad Valenciana, Canarias, Murcia y Andalucía, regiones que están por encima de la media nacional.
La evolución de la demanda y, por tanto, de la solicitud de nuevas hipotecas, dependerá en gran medida de cómo se recupere el mercado laboral y el turismo internacional en los próximos meses. El intermediario financiero, Hipoo, prevé una recuperación gradual de la demanda en 2021, aunque lejos de los niveles de 2019. No obstante, considera que la solvencia y liquidez del sector bancario es mucho más holgada que en la crisis de 2008, por lo que el sector cuenta con unos fundamentos mucho más «sólidos» que entonces. Por estos factores, su director Comercial, Juan Pedro Zamora, se muestra “confiado” sobre la capacidad del mercado de sortear la crisis actual y, por tanto, «tener una demanda estable durante los próximos años».
Evolución del Euribor
El principal índice de referencia de las hipotecas, el Euríbor está en unos niveles jamás vistos y no parece que encuentre suelo, para alivio de los hipotecados que ven en sus revisiones bajadas en el coste de los préstamos. En septiembre ha tocado su mínimo histórico del -0,4% favorecido por la política monetaria expansiva del Banco Central Europeo, que mantiene los tipos de interés planos y continúa inyectando liquidez al sistema con el objetivo de aliviar el bolsillo de los ciudadanos y animar el consumo para tratar de apuntalar las débiles economías europeas.
En el medio plazo no parece que haya visos de que este escenario vaya a cambiar. Las previsiones de los analistas de Bankinter no anticipan un Euribor positivo en dos años. Para 2020, estima un cierre de entre -0,27% y -0,17% y para 2021, de entre -0,15% y -0,05%.
Precio medio de las hipotecas
De este modo, el tipo medio de las hipotecas se sitúa en el 1,743%, según el Banco de España, siendo las de tipo fijo las que más crecen precisamente porque este entorno de tipos bajo hace que la oferta de las entidades financieras sea muy atractiva. De hecho, en el primer semestre, el 45% de las nuevas contracciones fueron hipotecas fijas, según la Asociación Hipotecaria Española (AHE) que prevé que los préstamos experimenten algún deterioro, aunque dependerá del grado de intensidad de la recuperación y una vez que finalicen los periodos de carencia de las moratorias.
Evolución de los precios de la vivienda
Además de este abaratamiento del coste de los préstamos que sin duda favorece las operaciones, la evolución de los precios a la baja también ayuda a animar al cliente final, especialmente en el mercado de segunda mano, más sensible al ciclo económico. El Índice de Precios de Vivienda del INE muestra una atonía y en el segundo trimestre la tasa se situó en el 2,1%, el mercado de segunda mano el más afectado con un ligero crecimiento del 1,8%, frente al 4,2% de obra nueva, donde la oferta es más escasa. Como siempre, esto es una media nacional que de ningún modo refleja la evolución real y dispar por comunidades.
Por otra parte, en ese creciente interés por viviendas alejadas de las ciudades con mayores espacios al exterior en un intento por protegerse del virus puede reducir la presión de los precios de vivienda en urbes más congestionadas y trasladarse hace la periferia, considera un informe de Caixabank, que prevé que la tendencia a la baja del precio se acentúe, dado que el impacto de la abrupta caída de las transacciones se traslada al precio con meses de retardo. No obstante, no prevé un ajuste de la magnitud de la anterior crisis. En su opinión, el precio de la vivienda podría retroceder entre un 6% y 9% durante el bienio 2020-2021 y no recuperará niveles precrisis antes de 2024.
Evolución de la construcción
Respecto a la construcción, según el avance del Pulsímetro Inmobiliario de Real Estate Business School, el sector ha sido capaz de ajustarse a los tiempos de parálisis de la actividad y este año prevé incrementar un 6,32% los niveles de construcción que se venían registrando en 2019. Esto supone 84.380 viviendas terminadas. Para 2021, el incremento estimado es del 15%.
En cuanto a los visados, este año cerrará con un 14% menos (117.000 visados) y para 2021, el REBS estima que el ajuste a la baja continuará.
Fuentes
Asociación Hipotecaria Española
