María Zaragozí, directora de Desarrollo Técnico y Productos de Alia Tasaciones, nos explica en este vídeo cuáles son las distintas superficies que existen en los inmuebles y cuál utilizamos para valorar una vivienda. 

Seguramente, si has visitado algún portal inmobiliario para comprar una vivienda, te habrás dado cuenta de que en las descripciones de los inmuebles la superficie publicada puede no coincidir entre unos anuncios y otros. Superficie útil, construida con o sin comunes.

En este vídeo te explicamos las fuentes documentales de las superficies y cuál es la que utilizamos los profesionales de la tasación a la hora de valorar una vivienda.

Fuentes documentales

  • Superficie catastral, que es la registrada en el Catastro y que Hacienda utilizada para el cálculo de impuestos como el IBI o la plusvalía.
  • Superficie registral, definida en el Registro. Los datos que aparecen pueden estar obsoletos con respecto a la realidad física de la finca, ya que ésta puede haber sufrido cambios con el paso de los años.
  • Escritura, documento donde identifica la propiedad del inmueble, superficie, ubicación y otras características. Se describe tanto el catastro o lo que se define en los proyectos para hacer la declaración de obra nueva.

Tipos de superficie

La Orden Eco/805/2003, que es la que regula las tasaciones inmobiliarias, define cuatro tipos:

  • Superficie útil: es la que pisamos, descontando los elementos constructivos empleados en el cerramiento. Incluye la mitad de la superficie de espacios exteriores cubiertos de uso privativo (terrazas, balcones, tendederos, porches).
  • Superficie construida: es la que ocupa la huella de la construcción.
    • Con comunes: viviendas en régimen de división horizontal en las que se incluye la parte proporcional de los elementos comunes del edificio (portal, escalera, cuarto de calderas, ascensor, etc.).
    • Sin comunes: la útil más los muros y cerramientos exteriores (computados al 50% o 100%, según proceda)
  • Superficie comprobada: área comprobada por el tasador en la visita al inmueble.
  • Superficie utilizable o computable: es la que se emplea finalmente para la tasación y suele adoptarse la construida con comunes comprobada. En su defecto, la menor entre las superficies registral y catastral.

Casos habituales

En el caso de que el técnico tasador no haya podido comprobar la superficie, se adoptará la menor entre la documentada en el Registro y en el Catastro.

Cuando es posible su comprobación, la indicada por el tasador siempre va a prevalecer para su adopción en los cálculos del valor. Ahora bien, podría ocurrir que la superficie comprobada sea mayor que la registral. En este caso, para poder utilizar la cotejada deberá cumplirse:

    • Si estoy valorando un inmueble individual, que no pertenece a una división horizontal (comunidad de propietarios), podré adoptar la comprobada si dicha superficie es hasta un 5% mayor a la documentada.
    • Si el inmueble a valorar forma parte de división horizontal, como un piso en un edificio plurifamiliar, podré valorar la superficie comprobada si es hasta un 10% mayor a la documentada.
    • Si las superficies comprobadas exceden los porcentajes indicados, su adopción requerirá la verificación del cumplimiento del planeamiento urbanístico vigente.