Radiografía del sector inmobiliario en tiempos de coronavirus

¿Cuál será el impacto de la crisis provocada por Covid-19 en el mercado residencial? Analizamos los distintos informes y previsiones de los expertos para comprobar cómo será el comportamiento de un sector que había recuperado su vigor tras años de contracción por la anterior crisis financiera. Habrá bajadas, pero sin llegar a niveles de 2008.

La mayoría de las perspectivas de crecimiento del sector inmobiliario del año pasado apuntaban a que en 2020 se produciría un cambio de ciclo, en consonancia con el devenir macroeconómico del país que ya mostraba una cierta desaceleración por el impacto en las exportaciones de la guerra comercial entre EEUU y China. Si bien, un cambio de ciclo no traumático para el mercado de inmuebles, con una estabilización de la ventas y ligeros crecimientos en precios (siempre matizando según qué zonas) y con el interés de grandes fondos de inversión internacionales por el Real Estate en nuestro país todavía al alza.

Sin embargo, ha sobrevenido una crisis sanitaria, social y económica por la pandemia del Covid-19. Solo en el primer trimestre del año, cuando tan solo se llevaban dos semanas de confinamiento, el PIB de España cayó un 5,2%. Lo peor aún está por llegar.

¿Cómo va a impactar el coronavirus al sector inmobiliario? ¿Será la caída tan profunda como apunta el Banco de España para el conjunto de la economía de nuestro país, con un retroceso de entre el 6,5% y el 13% para este año, o como estima el FMI, del 9%? O, por el contrario, ¿salvará el mercado los muebles? Los (escasos) informes que hasta ahora se han publicado sobre el efecto en el segmento residencial no coinciden en lo acentuado del descenso.

Más allá de cálculos matemáticos, esta actividad ha aprendido de los errores del pasado con la crisis inmobiliaria desencadenada hace más de una década por la Gran Recesión a consecuencia de la debacle financiera. Llega, además, fortalecida en términos de balance, sin excesivo endeudamiento y con una banca más solvente de su lado. Por otra parte, tiene sus propios tiempos de desarrollo que salvan la actividad promocional.

Antes de entrar de lleno en repasar previsiones más o menos alarmistas publicadas a finales de abril por varios actores del sector sobre el impacto del Covid-19 en en el segmento residencial, cabe recordar que el mercado de la vivienda avanza a varias velocidades. La España donde hay oferta y demanda, la que tiene de lo primero, pero no de lo segundo, y viceversa, y la que directamente no registra apenas negocio. Por lo tanto, las medias son lo que son y no recogen la fotografía real del país. El ajuste no será homogéneo y afectará más en aquellas zonas turísticas, que viven del alquiler y la compra del extranjero, al que no se le espera, y en zonas del sureste, donde el tejido productivo no es tan fuerte al carecer de una industria sólida y al depender de sectores cíclicos.

Perspectivas menos pesimistas

Como reflexión hay que partir de que el proceso de producción del segmento residencial es lento. De media cuatro años entre licencias y construcción, un dilatado espacio de tiempo que una crisis económica como la que se apunta, con una rápida contracción y una recuperación a lo largo del próximo año, para los que prevén una recuperación en V, o del siguiente, para los que la vislumbran en forma de U, a priori no debería impactar de forma dramática a nivel de promoción, más allá de los retrasos a los que ya se está acostumbrado por la burocracia administrativa. Por cada mes de demora de las obras, hay otros tres meses de atraso en la promoción, según apuntaba recientemente el CEO de Colliers en España, Mikel Echavarren, en un webinar organizado por Ejeprime.

En términos de valor, la firma no considera que en obra nueva se vaya a producir ajuste alguno, primero por las preventas ya registradas y, segundo, porque las promotoras pueden aguantar sin vender en torno al 25% de la promoción. Donde sí vislumbra caídas del 10% es en la segunda mano. Por razones obvias, el propietario que saque a la venta un inmueble en los próximos meses lo hace por necesidad y estará dispuesto a asumir descuentos. Desde luego, la confianza del consumidor está tocada y el mercado se verá afectado por el nivel de paro que se prevé (más del 20%).

Los servicios de estudios de pisos.com tampoco consideran que los precios se vayan a derrumbar como en la anterior crisis y estiman una caída de entre el 6,5% y 13,5% tras el confinamiento. En un comunicado, el portal inmobiliario prevé una recuperación del mercado en el último trimestre del año.

Para UBS, las familias retrasarán la decisión de compra hasta en seis meses y un año. Varios medios se hacían eco hace un par de semanas de un informe de la entidad en el que se prevé que las adquisiciones de ciudadanos extranjeros se reducirán drásticamente, al menos, hasta final de 2020. El banco suizo estima que la recuperación del mercado residencial será lenta y se prolongará durante los próximos dos años, por lo que plantea una recuperación en U. A nivel de precios vaticina una caída media cercana al 6%, si bien el descenso en localizaciones secundarias será mayor y en ciudades con mayor oferta y demanda, menor.

Ciertamente las promociones nuevas tardarán en arrancar y habrá un incremento de los plazos de construcción hasta que las subcontratas vuelvan a la normalidad. Aquí es donde Echavarren, en el citado webinar, considera que hay que levantar el pie del acelerador. Por cada 500.000 parados, se retrocede un año en el mercado inmobiliario, con lo que con los dos millones de desempleados que se estima se registrarán con esta crisis, sería retrotraerse a niveles de hace cuatro años. Sin embargo, la firma estima que no se llegará a tanto, como mucho un par de años.

En lo que se refiere a costes de construcción, que ya venían con ligeros crecimientos (1,4% en 2019, según el Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana), el CEO de Colliers en España no espera grandes cambios. Su argumento es que, a nivel laboral, con un paro total de cinco millones de afectados, se mantendrá la tendencia de estabilización.

Perspectivas más pesimistas

El segmento tradicional de demanda de este mercado, que ya venía tocado por sus dificultades de acceso a la vivienda al tener el grifo bancario cerrado por sus bajos niveles salariales y su inestabilidad laboral, seguirá sin levantar cabeza. Según analizaba recientemente el catedrático de economía de la Universidad Pompeu Fabra, José García-Montalvo, en un artículo publicado en Expansión, el futuro de esta demanda es “poco alentador”. Estudios concluyen que los jóvenes que acceden al mercado laboral en medio de una crisis económica tienen sueldos más bajos, sufren mayor temporalidad y mayores periodos de desempleo.

Los datos más pesimistas los ofrece el Pulsímetro Inmobiliario de la escuela REBS Real Estate Business School, publicado a principios de abril. Según sus cálculos, en términos de valor el precio medio de la vivienda caerá un 16,7%, siendo Andalucía la que se lleva la peor parte con un retroceso del 44%, seguido de Comunidad Valencia y Aragón, con una reducción del 29%, y Castilla-La Macha, del 28%.

En el otro lado de la balanza, Galicia y Cantabria (-20%), Murcia (-21%) y Canarias (-22%). Madrid registra un retroceso del 25% y Cataluña del 26%.

Por su parte, la compraventa de vivienda nueva caerá casi a la mitad, pasando de las 98.600 unidades del año pasado a 52.416.

A nivel de hipotecas, la Fintech Agencia Negociadora calcula que entre abril y mayo, la firma de préstamos para vivienda descenderá un 60%.

Lo que todos los expertos señalan es que, al margen de crisis alguna, es fundamental la agilidad administrativa en la tramitación de las licencias y estabilidad jurídica para que la confianza y el dinero de los grandes inversores siga fluyendo en nuestro país. Algo que la pandemia de coronavirus no ha contagiado y el interés por el mercado inmobiliario sigue al alza entre los potentes fondos de inversión internacionales.

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