Retos inmobiliarios para el nuevo gobierno

Alia al día

Las últimas elecciones generales no despejan las incertidumbres en el mercado de la vivienda, tocado por numerosos cambios regulatorios que no generan estabilidad a largo plazo.  

El impacto del resultado de las elecciones generales en el sector inmobiliario

Fernando Vives, MRICS Registered Valuer y director Ejecutivo de Alia Tasaciones

Las últimas elecciones generales de noviembre no han servido para despejar la incertidumbre en un mercado, como el de la vivienda, marcado por la inseguridad jurídica que desde este mismo foro demandábamos en los anteriores comicios de abril. Todo lo contrario, hay más fragmentación política y un gobierno estable se hace más difícil, si cabe.

El parón gubernamental se produce en medio del cambio de ciclo económico y del que el sector inmobiliario no es ajeno. Tras la recuperación y posterior expansión del mercado afrontamos una consolidación de la actividad camino hacia la madurez, que, de seguir en paralelo al devenir macroeconómico, podría estar a las puertas de la desaceleración.

Para mantenerse alejado de la especulación que tanto daño hizo en el pasado con el pinchazo de la burbuja inmobiliaria y continuar con un sano y racional crecimiento como el que vivimos en la actual fase, el próximo Gobierno resultante de las urnas debería tener en cuenta estos retos:

Confianza

La incertidumbre es la mayor amenaza para cualquier negocio. En la actualidad, a nivel internacional asistimos a muchos elementos que generan inestabilidad en los mercados, como lo es la situación geopolítica (guerra comercial de EEUU y China y el Brexit) y la desaceleración económica de la zona euro; a nivel nacional, la fragmentación política.

Si no se transmite confianza, los inversores huyen hacia países menos tensionados, algo que podría pasar factura al atractivo de nuestro país. De un tiempo a esta parte, el apetito inversor de grandes fondos de inversión internacionales por el mercado doméstico no ha cesado. Su incursión está redibujando un nuevo mapa inmobiliario que coincide con el impulso de las Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión Inmobiliaria (Socimis), enfocadas a dinamizar el mercado del alquiler.

Es clave mantener esta apuesta por España para que el dinero continúe fluyendo y aumente, para lo que es necesario que, con o sin acuerdo gubernamental, se lance un mensaje de confianza y estabilidad.

Seguridad jurídica

Tampoco genera tranquilidad el cambio de las reglas de juego. Es necesario que las bases regulatorias sean claras, firmes y a largo plazo. Más aún en el segmento residencial, donde entre las licencias para construir y de primera ocupación transcurren cuatro años hasta que se pueden entregar las viviendas, una legislatura completa que sin una amplitud de miras es complicado afrontar proyectos.

El mercado inmobiliario lleva unos años viviendo constantes cambios regulatorios entre las diferentes sentencias en torno a los costes financieros de las hipotecas y las cláusulas suelo de las mismas, que la nueva ley hipotecaria ha querido zanjar; la irrupción de los pisos turísticos, a los que diferentes consistorios tratan de poner coto; la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, que trae más competencia en el sector de la tasación, o el Real Decreto-Ley sobre el alquiler, que endurece las condiciones a los arrendatarios para tratar de contener su encarecimiento.

Ciertamente, la escalada de precios en el segmento del alquiler no es un problema exclusivo de nuestro país. Distintos gobiernos europeos han puesto también sobre la mesa medidas para tratar de atajar la subida de los alquileres, pero de momento es pronto para saber si las acciones surtirán el efecto deseado o, si por el contrario, provocarán mayor tensión.

Acceso a la vivienda

Vivimos varias Españas a nivel de precios. Con zonas en grandes urbes en niveles del boom inmobiliario y con otras donde aún no se han recuperado del pinchazo. Los últimos datos del INE muestran que de media hay una tendencia hacia la moderación. Sin embargo, familias y jóvenes, la demanda natural, se están viendo expulsados hacia el mercado de reposición y a la periferia.

Estudios de Fotocasa reflejan que los jóvenes han cambiado sus hábitos y si antes optaban por el arrendamiento por su modo de vida, la subida de precios ha hecho que no compense frente a una hipoteca. Sin embargo, los bajos sueldos y la inestabilidad laboral les cierra las puertas al crédito hipotecario, lo que indica que las políticas de empleo y de vivienda deberían ir de la mano.

Suelo

Uno de los elementos que tensiona al alza el precio final de la vivienda de obra nueva se produce por la escasez de la materia prima. Los ayuntamientos no sacan al mercado suficiente suelo para construir inmuebles y cuando lo hacen, se produce con bastante retraso (hasta 18 meses), lo que influye, sin duda, en el coste. Un cuello de botella que podría solventarse con un incremento de la oferta y con la industrialización de la construcción.

Industrialización

La fabricación por módulos y en serie es clave para que el mercado recupere vigor con mejores eficiencias y se acorten plazos. Sin embargo, en nuestro país es muy incipiente y se encuentra con obstáculos de demanda, atomización de la industria y escasez de financiación.

Precisamente, distintos actores demandan un Pacto de Estado ante la falta de capacidad económica para poner en marcha la industrialización, donde las nuevas fuentes de inversión alternativa pueden jugar un papel crucial toda vez que el acceso a la financiación tradicional se ha endurecido.

Colaboración público-privada

La colaboración público-privada se hace imprescindible en el mercado inmobiliario, no solo para agilizar y dinamizar el producto, sino también para sacar al mercado otros activos más asequibles. La vivienda social se ha frenado en nuestro país en el mercado de compraventa y en el del alquiler es insignificante. Mientras que el parque público de España supone el 2,5% en países europeos como Francia, Reino Unido o Países Bajos supera los dos dígitos. Es en este contexto cuando la colaboración entre las Administraciones Públicas y el sector privado se hace necesaria para sacar adelante nuevos proyectos urbanísticos que ofrezcan soluciones de habitabilidad a colectivos vulnerables. Nuevamente, ello solo es posible con confianza y seguridad jurídica.