Suelo rústico, una inversión alternativa aupada por las megatendencias

Valor Alia

El aumento de la población, el cuidado de la salud y la transición energética ponen el punto de mira en las fincas rústicas como activo inmobiliario resiliente con potencial de inversión a largo plazo.

Fernando Vives, director Ejecutivo

España ostenta hoy la cuarta y octava posición como potencia agroalimentaria a nivel europeo y mundial, respectivamente, gracias a la calidad de sus productos y al volumen de sus exportaciones, según los datos del Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación (MAPA). Un posicionamiento de liderazgo que hay que impulsar invirtiendo en su transformación para conseguir explotaciones más grandes, que ofrezcan una mayor rentabilidad.

Más aún en un contexto económico de elevada inflación, inestabilidad de los mercados financieros a causa de la incertidumbre, primero por la pandemia y ahora por el conflicto bélico en Ucrania, y la regulación en el mercado inmobiliario urbano.

Todo ello ha colocado al suelo rústico como una inversión alternativa, no solo para el inversor institucional, sino también para el particular que, tras la pandemia, está adquiriendo fincas rústicas con fines residenciales y/o cambio de estilo de vida.

Cifras del sector

En 2021 se realizaron 158.482 operaciones de compraventa de fincas rústicas, según el INE, lo que supone un aumento del 28,6% en tasa interanual. Y hasta septiembre de este ejercicio ya llevamos 120.162, ligeramente por debajo del mismo periodo del año anterior (120.734).

Las cifras nos indican que las necesidades de alimentación de la población van a multiplicarse en los próximos años y se estima que la producción de alimentos tendrá que crecer entre un 60% y un 70% para poder alimentar a 9.000 millones de personas de aquí a 2050, según el informe “Agribusiness en la Península Ibérica” de CBRE España.

Este documento apunta al cultivo de olivos para aceite, frutos secos como almendra y pistacho, cítricos, frutos tropicales (aguacate o mango) y frutos rojos (fresas, frambuesas o arándanos) como aquellos con mayor proyección de consumo por “la creciente demanda de alimentos saludables, de origen local, que dejan, además, menos huella de carbono y de agua”.

En términos de rentabilidad media por tonelada y hectárea, las mandarinas o las manzanas pueden alcanzar excepcionalmente el 50% y el olivo y el aguacate, el 14%.

Usos de las fincas rústicas

De este modo, nos encontramos ante un activo que ofrece una alternancia de usos y aprovechamientos:

  • Fincas vinculadas a las energías renovables, como huertos solares y parques eólicos,
  • Cultivos con mayor potencial de rentabilidad, como tropicales, aquellos bajo plástico, medicinales y cosmética.
  • Fincas con cultivos o plantaciones más tradicionales: viñedo, olivar.
  • Fincas destinadas al turismo rural.

Perfil del inversor

Los datos anteriormente expuestos sirven de botón de muestra de la estabilidad y potencial inversor. En este punto, ¿qué tipo de inversores están detrás?

En Alia Tasaciones trabajamos con tres tipos de perfiles. El primero se trata de un inversor tradicional en el campo como son las sociedades patrimonialistas de inversión familiar, los family offices, seguido de fondos de ‘private equity’, cuyo horizonte temporal para rentabilizar la inversión es a largo plazo, unos 10 años en el caso del sector agrario, y uno nuevo que empieza a acercarse como las aseguradoras.

Como elementos singulares, destaca la modalidad sale&leaseback, en busca de una renta, y la liquidez, al estar reduciéndose cada vez más los plazos de venta.

Si bien, desde un punto de vista de inversión también conviene sopesar también algunos desafíos como es la fragmentación de las propiedades, la ausencia de relevo generacional, los altos costes y bajos precios en el campo y la especulación al calor de los intermediarios. Asimismo, el cambio climático va a reducir la superficie apta para el cultivo.

Ante el nuevo entorno BANI, acrónimo que supera al VUCA que vivimos tras el impacto de la pandemia y que va un paso más allá hacia escenarios frágiles, que generan ansiedad, no son lineales y son incomprensibles, se hace más necesario que nunca apoyarse en expertos antes de invertir en una finca rústica. Expertos capaces de abordar una ‘due diligence’ técnica y una valoración que allane el camino y evite problema.

Te invitamos a conocer el valor de lo rústico, cómo se hace una valoración de fincas rústicas y qué factores influyen.

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