Tipos de superficie, en busca de un criterio común de medición

Es necesario establecer un estándar en la medición de la superficie para que la comercialización y valoración de un inmueble sea más transparente y precisa. 

Patricia Alcocer, directora de Proyectos de Alia Tasaciones

En un mundo cada vez más globalizado, donde las inversiones internacionales son cada vez más habituales, ha surgido la necesidad de homogeneizar las múltiples convenciones en materia de medición de edificios.

El sector inmobiliario está formado por infinidad de participantes, desde particulares y empresas interesados en vender, comprar o alquilar inmuebles, hasta agentes inmobiliarios, intermediarios, asesores, consultores, pasando por promotoras, constructoras o sociedades de tasación. Cada uno de ellos describe el inmueble por un tipo de superficie para llevar a cabo transacciones y valoraciones, pero…, ¿en qué medida esta superficie se ajusta a la realidad?

Hay regiones de España donde se publica la superficie útil de las viviendas que salen al mercado, pero por norma general los anuncios publican la superficie construida con espacios comunes. En ocasiones las terrazas o anejos se incluyen dentro de la superficie, lo que desvirtúa enormemente la percepción del valor por metro cuadrado.

La incertidumbre crece exponencialmente si hablamos de inmuebles de inversión, como oficinas o locales, donde la superficie puede que incluya sótanos o que se anuncie como superficie privativa, la superficie incluyendo zonas comunes. Si el ofertante considera que la demanda es internacional se puede encontrar con los términos: superficie alquilable, superficie interior neta, superficie neta alquilable, superficie bruta alquilable…

Superficie registral o catastral

Dado que existen usuarios que publican superficies erróneas por desconocimiento o por técnica de venta para hacer más atractivo el inmueble, se ha puesto de moda incluir la superficie registral o la catastral en los cuerpos de los anuncios. ¿Es eso efectivo? ¿Se consigue una unificación de criterios?

La superficie catastral y la superficie registral son las principales fuentes oficiales en nuestro país. En la actualidad, Castastro define la superficie construida como «la suma de la superficie catastral construida de la parte privativa del mismo más la parte correspondiente de la superficie de elementos comunes», expresada en metros cuadrados. Si bien, en la construida pueden sumarse los anejos o las dotaciones deportivas…

En ocasiones, la superficie está estimada a partir de fotos aéreas debido a que, en buena parte de los casos, Catastro no tiene acceso al interior del inmueble. Por tanto, hay que observar con cuidado la superficie catastral.

Registro de la Propiedad

En el Registro de la Propiedad, al amparo de la primera ley hipotecaria de 1861, se inmatricularon algunas fincas sin constancia de su superficie y la mayoría de las rústicas se describían con arreglo a medidas locales. Hasta la reforma hipotecaria de 1947 no se señala que la medida superficial se expresará con arreglo al sistema métrico decimal. A partir de 1996, se exige la perfecta coincidencia de las fincas que accedan por primera vez al Registro con una certificación catastral descriptiva y gráfica. Hace un lustro se produjo el último avance, en el que se impone para las inmatriculaciones, reparcelaciones, agrupaciones o segregaciones de fincas la necesidad de su precisa georreferenciación, aportando al Registro en soporte informático las coordenadas de localización de los vértices que definen su perímetro.

Pero el Registro no impone un estándar de medición a la hora de registrar las propiedades, por lo que se puede encontrar infinidad de superficies: estimada, ocupada, útil, construida…

Por tanto, las fuentes oficiales, no son determinantes.

Estándar de Medición de Superficies de Inmuebles

Es en la Orden de 30 de noviembre de 1994 sobre normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras donde nos encontramos la primera definición de superficie útil, construida y construida con comunes, que fue ampliada por la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

Estas definiciones son la base para el cálculo del valor de tasación de los inmuebles y que adoptamos las sociedades de tasación. Definiciones que se acotan y detallan en la primera versión del Estándar de Medición de Superficies de Inmuebles de 2007 de ATASA (Asociación Profesional de Sociedades de Valoración), que surgió para dar respuesta a la necesidad de homogeneización en la medición de superficies de inmuebles detectada en los distintos mercados.

Una década después, la AEV (Asociación Española de Análisis de Valor) da un paso más allá al tener en cuenta y asumir en nuestro país los criterios de medición elaborado por la Coalición de Normas Internacionales de Medición Inmobiliaria (IPMSC, por sus siglas en inglés) que cuenta con casi un centenar de organizaciones profesionales de todo el mundo, entre ellas, ATASA y RICS, y que trabajan para desarrollar e implementar estándares internacionales de medición. La Coalición define superficie como la suma de superficies de cada planta de un edificio medidas por el perímetro exterior de los elementos característicos de construcción exteriores y referida a cada una de las plantas.

En definitiva, ha llegado la hora de que los participantes del mercado inmobiliario fijemos estos nuevos conceptos para que la comercialización y valoración de los activos sea más transparente y el análisis más preciso.

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