Valor razonable a efectos de seguros versus valor de inversión

En ocasiones se produce una discrepancia de valor entre ambas bases ya que la tasación bajo la Orden ECO 805/2003 para cobertura de provisiones técnicas establece utilizar el resultado de menor cuantía a partir de las diferentes metodologías de cálculo fijadas, que no tiene porqué coincidir con el obtenido desde un punto de vista de negocio.


Patricia Alcocer, directora de Proyectos de Alia Tasaciones

En un mercado como el que vivimos desde 2012, con tipos de interés en el entorno del 0%, las aseguradoras se han volcado en aumentar su patrimonio inmobiliario en busca de activos con un riesgo “controlado” que, aunque renten por debajo de otros, den estabilidad a largo plazo. Llevan a cabo una inversión muy selectiva, con la estrategia de adquirir edificios completos, generalmente de uso terciario y locales comerciales de especial relevancia, con arrendatarios sólidos y con horizontes amplios, en ubicaciones representativas, con rentabilidades reales o potenciales, en el entorno del 4,5 %, y plusvalías significativas respecto a su valor de tasación.

Según el informe del sector de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones (DGSFP), el valor de los inmuebles propiedad del seguro español asciende a 11.242,09 millones de euros, siendo el valor contable de 7.079,08 millones (datos 2018). La relación entre el valor de mercado y el valor contable se ha incrementado ligeramente en los últimos años, afianzando la tendencia optimista. Esta cifra supone que la exposición al riesgo inmobiliario de la industria es de apenas el 3,5% del patrimonio bajo gestión.

El valor de mercado de los inmuebles de uso propio e inversiones inmobiliarias, que se mantienen para explotarlos en régimen de alquiler o para percibir plusvalías en futuras ventas, se obtienen de los informes de tasación efectuados por expertos independientes, los cuales disponen de una antigüedad máxima de dos años.

Ahora bien, los valoradores nos encontramos en determinadas ocasiones en la tesitura de tener que explicar a las compañías aseguradoras las diferencias, en algunos casos sustanciales, entre el valor de un inmueble acogido a los principios, normas y reglas de la Orden ECO 805/2003, es decir, todos aquellos activos inmobiliarios que van a estar afectos a cobertura de provisiones técnicas, y el valor de inversión de los mismos fruto de una rentabilidad esperada desde el punto de vista de negocio y no de inmueble en sí.

Esta discrepancia de valor se produce porque este tipo de entidades adquiere inmuebles con el objetivo puesto en obtener una renta sostenida en el tiempo, pero el valor de tasación no tiene por qué coincidir con ese valor de la inversión. La problemática viene porque la normativa concreta que, cuando se trate de activos ligados a una actividad económica se calculará el valor de comparación (valor de mercado), el valor por actualización de rentas (aplicando una tasa de descuento) y el valor de reemplazamiento neto (coste del suelo y de la construcción incluida gastos, menos la depreciación por antigüedad) y se tomará, como valor de tasación, el menor de ellos.

Activos problemáticos

Los activos en cuestión son los calificados como singulares, que se promueven para un determinado uso, ligados a una explotación económica: residencias de mayores y de estudiantes, centros educativos, hospitales, hoteles… Es decir, inmuebles donde es difícil obtener un valor por comparación. Es por ello que el cálculo del valor de tasación según los requisitos de la Orden ECO, se realizará por el método de actualización de rentas y por el método del coste, y será el valor de tasación adoptado el menor de ellos. En cambio, en el Real Estate, la inversión se realiza mediante una capitalización de las rentas netas esperadas, con la rentabilidad exigida por la aseguradora.

Un ejemplo puede ser la inversión en hoteles con grados de ocupación, ADR (tarifa media diaria) altos y con una gestión adecuada, que consiga una buena relación entre ingresos y gastos. Como inversión inmobiliaria parece interesante, ya que el retorno se intuye garantizado. Sin embargo, si el inversor es una aseguradora, que deba cumplir los requisitos del artículo 46 de la Orden, deberá tener en cuenta también cual es el valor de tasación.

Probablemente el valor de inversión y el valor de actualización de rentas, según la norma, sigan una misma línea en el descuento del flujo de caja, pero no en el valor de reversión, más restrictivo según norma. Y, por otro lado, el valor por el método del coste, que depende del valor del suelo, del valor de construcción, los gastos y la depreciación. Si el hotel en cuestión, está construido sobre un suelo con poco potencial, el valor del coste difícilmente alcanzará el valor de la inversión. Por tanto, se crea una discrepancia de valores.

Activos no problemáticos

No se produce, en cambio, en oficinas o locales comerciales, incluso en las naves logísticas, tan de moda en la actualidad, donde hay suficiente oferta y demanda, en renta y/o en venta, que permite calcular los valores por comparación. La problemática en estos casos se da cuando la inversión se realiza en base a unos contratos de arrendamiento de larga duración a empresas punteras dispuestas a pagar precios de renta por encima de mercado. La Orden establece que el valor de actualización de rentas no podrá superar el valor por comparación del inmueble en el supuesto de que estuviera libre de inquilinos, lo que implica otro “problema” para la inversión.

No debemos olvidar que la regulación pretende dar valores de garantía y, en consecuencia, trata de eliminar de la ecuación los elementos especulativos.

Por ello, lo más recomendable para una aseguradora a la hora de abordar una inversión inmobiliaria que sea apta para la cobertura de las provisiones técnicas es realizar un ejercicio previo para conocer el alcance de las posibles discrepancias entre los valores de tasación y los valores de inversión. Con toda la información recibida en el informe se puede encarar la negociación de la compraventa con los datos necesarios y, probablemente, llegar a un mejor acuerdo.

 

 

 

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