Valor de mercado o cómo saber cuánto vale una vivienda

Tasación

Cuando un consumidor quiere comprar o vender una vivienda, tiende a buscar en portales inmobiliarios el precio de inmuebles similares. Este ejercicio de comparación es importante para valorar una vivienda, pero solo es una parte de un proceso más exhaustivo y preciso. Esto es lo que los profesionales de la tasación realizamos para hallar el valor de mercado de un inmueble.  

Fernando Vives, MRICS Registered Valuer y director Ejecutivo de Alia Tasaciones

Aunque al final en una compraventa de vivienda, el valor es el precio que el comprador está dispuesto a pagar y/o el precio que el vendedor está dispuesto a vender, ambas partes deberían tener en cuenta lo que en el argot del sector de la valoración se conoce como valor de mercado, que es la cuantía estimada por uno y otro en una transacción ordenada, con una comercialización adecuada y sin presiones. Un valor que no suele tener nada que ver con el precio ofertado y, en determinadas ocasiones, por la influencia en la transacción de factores subjetivos, ni tan siquiera coincidiría con el precio de cierre.

Para llegar al valor de mercado, el tasador realiza un proceso de análisis no solo de la vivienda objeto de transacción, sino que además recoge al menos seis muestras de transacciones u ofertas de inmuebles similares, lo que se denomina inmuebles testigos. A partir de aquí, se completa el proceso del método de comparación que sirve para hallar el valor de mercado del activo en venta y que todo potencial comprador y vendedor deberían contar como guía en su negociación.

Valor de mercado versus precio final

En este punto, puede que te estés preguntando sobre cuánto difiere el valor de mercado del precio final. La realidad es que nada o casi nada. Si bien, tal y como avanzaba al principio de este artículo, hay variables subjetivas que pueden alterarlo

En este sentido, es posible que en una transacción inmobiliaria alguna de las partes no tenga en cuenta esa cuantía objetiva que arroja el valor de mercado. Pensemos en el efecto de la variable sentimental o, la más común, la de la urgencia. Imaginemos que el vendedor tiene prisa por vender ya que necesita ese dinero para otra finalidad apremiante, es decir, para él es una venta forzosa o rápida. Sin duda estaría dispuesto a rebajar ese valor de mercado con tal de realizar la transacción lo antes posible. Esta cifra parte de una merma del valor medio de mercado obtenido para el activo, la cual dependerá fundamentalmente del plazo medio de venta estimado y, sobre todo, del dinamismo del propio mercado local.

También puede ocurrir que se desee adquirir un piso colindante por cuestiones de espacio, esto es, valor de sinergia, donde se analiza el inmueble resultante de la suma de ambos, olvidándonos del análisis de mercado por separado de cada elemento. Sin duda, si se disponen de dos pisos de pequeño tamaño y el mercado de la zona demanda uno más grande, unidos valen más que por separado.

Otro elemento que hace diferir el precio de cierre respecto al valor de mercado es el valor de inversión. Es el caso de la compra de una vivienda con el objetivo de monetizarla en el segmento del alquiler a una rentabilidad más alta.

No podemos olvidarnos del valor hipotecario, que es aquel que necesita un comprador cuando requiere de financiación bancaria y que viene determinado por una tasación prudente ante su venta teniendo en cuenta el largo plazo, las condiciones del mercado local, el uso del inmueble en el momento de tasación y sus usos alternativos.

Valor de mercado versus precio de cierre

Si el precio de cierre se ha estimado bien, siguiendo criterios aplicados en el valor de mercado, la tasación para garantía hipotecaria debe reflejar una valoración similar. Ciertamente, en ocasiones el resultado es inferior. Para entenderlo debemos tener en cuenta estos dos factores:

• Por un lado, los profesionales de la tasación aplicamos el principio de prudencia valorativa. Esto significa que, ante dos posibles escenarios motivados, por ejemplo, por un cambio de ciclo, tendencias u otro motivo, escogemos el valor más cauto.
• De otro, cuando hacemos reformas en las viviendas, algunas no existen a ojos de la Administración por no cumplir la normativa urbanística. Esto suele ocurrir cuando se realizan ampliaciones de superficie al realizar cerramientos de terrazas o áticos. A efectos hipotecarios, esta incorporación no se tiene en cuenta. Ahora bien, a efectos de mercado sí, pues al haber aumentado la superficie vividera de la vivienda aumenta su valor.

Aunque como indicaba, no hay un cálculo matemático para hallar la diferencia entre el valor de mercado y los precios ofertados, en Alia Tasaciones aplicamos un procedimiento técnico en la obtención de muestras de mercado para la aplicación del método de comparación que luego nos dará el valor de mercado.

Para aquellos ajenos a este sector, la valoración puede verse como una disciplina subjetiva, pero como vemos las sociedades de tasación nos apoyamos en métodos para objetivar el valor. Aquí es clave trabajar con profesionales expertos independientes, que tengan mecanismos de control para dar un valor imparcial y objetivo.

En nuestro blog, puedes conocer más sobre las bases de valor que utilizamos para hacer una tasación de un bien mueble o inmueble según las distintas finalidades. También puedes profundizar sobre otras bases de valor, como valor hipotecario, el valor razonable o el valor catastral.