Descubre qué es el valor de mercado de una vivienda y cómo se calcula para conocer si el inmueble en el que estás interesado está por encima o por debajo del que marca el mercado inmobiliario. Te lo explica, Fernando Vives, director Ejecutivo de Alia Tasaciones.
A la hora de querer adquirir o vender una vivienda de los primeros pasos que se dan antes de dar el paso, es buscar inmuebles similares en la zona que nos interesa para poder hacer una valoración y conocer cómo se encuentran los precios de distintas viviendas semejantes a la nuestra, en caso de venta, o a la que queremos adquirir. Este procedimiento lo hacemos inconscientemente, pero es uno de los pasos más importantes para poder saber el estado de precios del mercado inmobiliario en ese preciso momento.
Sin embargo, esto no es suficiente para poder establecer un valor concreto a un inmueble, por esta razón se realizan tasaciones donde los profesionales no solo se dedican a hacer un estudio de mercado inmobiliario de la zona, sino que también se tienen en cuenta otros factores que afectan a la vivienda, como es el tipo de construcción, la ubicación, las zonas comunes, la comunicación con distintos servicios… A continuación, te contamos qué es el valor de mercado y cómo se calcula.
¿Qué es el valor de mercado?
El valor de mercado es la cuantía estimada por la que un inmueble debería intercambiarse en la fecha de valoración cuando ambas partes, comprador y vendedor, están dispuestos a realizar la operación. Es una transición libre, sin presiones y prudente.
¿Cómo se calcula el valor de mercado?
Para calcular el valor de mercado no solo se analiza la vivienda en cuestión, sino que se recogen al menos seis muestras de transiciones y ofertas de inmuebles similares, es decir, lo que se llama inmuebles testigo. Posteriormente, se utiliza el método de comparación que permite analizar otros datos históricos y eliminar elementos especulativos o anómalos de las muestras que se han recogido.
¿Qué factores se analizan de la vivienda objeto de transacción?
- Localización
- Orientación
- Antigüedad y estado de conservación
- Superficie
- Conexión a transporte y servicios
- Calidad de la construcción
- Edificación (zonas comunes)
- Eficiencia energética
- Situación urbanística
- Ocupación
- Situación jurídica
¿Coincide con el precio de oferta?
Lo más habitual es que el valor de mercado no coincida con el precio oferta ni con el de cierre, ya que no se tienen en cuenta factores subjetivos que pueden llegar a influir, como puede ser el factor sentimental del inmueble o la urgencia de venta. Pensemos que al vendedor le urge vender el inmueble, esto haría que la venta sea forzosa o rápida. Por lo que es fácil intuir que estará dispuesto a rebajar el precio que marca el valor de mercado con tal de cerrar lo antes posible la transición. Lo mismo ocurre si es el comprador el que tiene urgencia.
A la hora de realizar una transacción de un inmueble, es conveniente “ir de la mano de profesionales de la tasación, ya que da las garantías de obtener un valor objetivo, independiente de elementos subjetivos, y sustentado en métodos de control que dan un valor imparcial y prudente”, en palabras de Fernando Vives.
