Valor hipotecario: la versión inmobiliaria del valor en riesgo

¿Tiene sentido utilizar el mismo baremo para medir la pérdida de valor de un inmueble? Cada sociedad de tasación debe tener capacidad para medir por su cuenta el riesgo inmobiliario y no supeditarse a un estándar que puede generar una falsa sensación de seguridad.

Pablo Ferreras, MRICS y director de Negocio y Estrategia de Alia Tasaciones

Si aceptamos que, en general, las viviendas con orientación sur cuestan más, que un piso en primera planta no vale lo mismo que otro situado en la última o que un hotel en un lugar remoto pierde valor frente a otro con una imagen de postal, ¿por qué medir con el mismo rasero la pérdida potencial que puede sufrir el valor de mercado de los inmuebles? ¿Es más adecuado estandarizar esa pérdida de valor o que cada organización establezca su propio baremo?

Ahora, cuando asistimos a una nueva reactivación del mercado inmobiliario, y no sólo en la actividad residencial, volvemos a recordar, con ATASA, la idea del valor hipotecario como la versión inmobiliaria del Valor en Riesgo o Value at Risk (VaR), máxime cuando hace una década la inexistencia de referencias históricas no hizo saltar las alarmas y el mercado inmobiliario se desplomó.

Hagamos un poco de pedagogía para entender qué es este concepto y su impacto en inmuebles con garantía hipotecaria. El VaR mide la pérdida máxima que se puede sufrir en una determinada posición de riesgo, en un intervalo de tiempo determinado y con un cierto nivel de confianza. En otras palabras, es una metodología para prever las pérdidas que pueden producirse sobre una cuantía dentro de un horizonte temporal, en base a una probabilidad. En su cálculo emplea, por tanto, tres variables: importe de la pérdida, confianza en la misma y tiempo. Si bien, existen diferentes métodos para hallarlo. Eso dificulta la precisión de la medición, que depende sobre todo de la ubicación y atributos del inmueble, a diferencia de otro tipo de inversiones donde los activos son homogéneos. Es por ello que, cuanto más se ajuste la corrección a cada mercado local, más acertada será la probabilidad de acierto.

El concepto de Value at Risk fue desarrollado en la década de los 80 por el banco de inversión estadounidense JP Morgan para medir el riesgo de mercado en una cartera de inversión de activos financieros. No obstante, mucho antes, a principios del siglo XX, en Alemania ya se dieron cuenta de la conveniencia de acotar el valor para garantía hipotecaria. Por aquel entonces se iban a empezar a titulizabar los créditos hipotecarios para sacarlos fuera del balance de los bancos y convertidos en bonos que terminaban en manos de inversores y, por ende, objetos de especulación. Esto implicaba el peligro de que eventuales pérdidas del valor de mercado de los inmuebles se extendieran rápidamente a todos los estamentos. Algo que, cien años después se produjo con el pinchazo en EEUU de la burbuja de las hipotecas subprime, que desembocó en la quiebra del gigante bancario Lehman Brothers, de la que ahora se cumple su décimo aniversario, y que desencadenó la mayor crisis sistémica sufrida después de la Gran Depresión de 1929. Nuevamente, la ausencia de histórico impidió prever el colapso financiero que se avecinaba.

La existencia de comparables

En España, la Orden ECO/805/2003 incluso se adelantó casi un lustro a las exigencias en materia de riesgo de Basilea II, al fijar un estándar en caso de minusvalías futuras en la tasación cuando una sociedad no tenga hecha su propia medición del VaR. En concreto, el artículo 23 establece un descuento del 10%, que se eleva al 15% en caso de alta volatilidad. Para ello, es necesario justificar esa caída a partir de datos sobre “ciclos pasados en el mismo mercado local, expectativas comunes entre los expertos, volatilidad apreciada en el precio de sus comparables o mercado dominando por elementos especulativos”, señala la norma.

Sin embargo, ahora el mercado ya dispone de suficientes datos históricos para estimar, más adecuadamente el impacto de posibles crisis. Cada sociedad de tasación debe tener capacidad para medir el riesgo inmobiliario y no supeditarse a un estándar que puede generar una falsa sensación de seguridad. Una medición que debe ser adaptada a cada caso y supervisada por las autoridades regulatorias.

Así pues, una vez que hemos aprendido la lección, ¿tiene sentido utilizar la misma vara de medir para fijar los límites de las pérdidas del valor hipotecario? No parece que tenga lógica meter en el mismo saco viviendas de barrios exclusivos con viviendas de barrios obreros o viviendas unifamiliares con pisos. Cada mercado local tiene su propio funcionamiento, su propia dinámica, y hay tantos como segmentación se quiera hacer (tamaño, ubicación, usos, etc.). Y son las sociedades de tasación, sobre la base de equipos de profesionales de alta cualificación las que, con su experta intuición y herramientas tecnológicas, establecen de forma más precisa esa estimación de pérdida.


Artículo publicado en el diario El Economista el 03/12/2018

 

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