Es muy importante tener claro el para qué se necesita una valoración de un activo ligado a una actividad económica (ILAE), porque nos indicará cuál es el método y la base de valor a utilizar. En función de ello, obtendremos valores diferentes. En este post vamos a abordar las diferencias según la finalidad entre la valoración ECO y RICS en hoteles.
Henar Nieto, técnico especialista en valoración de hoteles en Alia Tasaciones
Cuando hablamos de la valoración de un activo ligado a una actividad económica (ILAE) como es un hotel, la primera imagen que nos viene a la cabeza es que el valor va a estar vinculado al negocio. Pero esto no es cierto al 100% ya que el enfoque de una valoración puede ser diferente, en función de la finalidad de la misma y de la base de valor que sea necesario utilizar.
Tasación inmobiliaria ECO
Una tasación para garantía hipotecaria implica que debemos cumplir la normativa vigente, Orden ECO 805/2003 y su base de valor, el valor hipotecario, es un valor prudente, en el que no se incluirán elementos especulativos y que las entidades financieras utilizan para gestionar el riesgo a asumir a la hora de conceder un crédito.
Valoración RICS
Va a ser la valoración RICS o de consultoría la que normalmente valore la actividad para determinar un valor de mercado, ya sea para un potencial comprador o inversor, para finalidades fiscales o contables, en procesos de asesoramiento, etc.
Diferencias entre valoración ECO y RICS en un hotel
Vamos a ver las diferencias que a la hora de valorar un hotel podemos encontrar entre una tasación para una finalidad hipotecaria, según la Orden Ministerial ECO 805/2003, y una valoración con un enfoque RICS o de consultoría en el Real Estate, según estándares internacionales.
En la tasación hipotecaria se establece como metodologías precisas el método de comparación, el método del coste y el de actualización de rentas y se tomará como valor de tasación el menor de ellos.
Por su parte, una valoración RICS admite una mayor libertad en la elección del método aplicable, aunque en el caso de hoteles, el método utilizado generalmente es el de actualización de rentas.
Método de actualización de rentas ECO vs RICS
Si nos centramos en este último método, utilizado en ambas, vemos que también hay diferencias en cómo se aplica. Una de las más importante es que en las tasaciones ECO, el período en el que se deben calcular los flujos de fondo es toda la vida útil del inmueble, que la norma considera 35 años para este tipo de inmuebles. Mientras que en valoraciones RICS son 10 años o durante el período considerado de la inversión, que no suele superar los 15 años, pudiéndose incluso reducir a 5.
En cuanto a los flujos de fondo que se utilizan, también existen pequeñas diferencias. En las tasaciones ECO solo se tendrán en cuenta los flujos imputables al inmueble, además dichos flujos se corresponderán con las cuantías medias del sector y, cuando no sea posible, se podrán usar las cuentas propias del hotel, eso sí, se deberán reducir en un 10%, incorporando así el factor prudencia que toda valoración hipotecaria conlleva.
Por el contrario, en la valoración RICS se tienen en cuenta los flujos operativos completos y se aplican unos costes y márgenes que se esperan que obtendría el hotel en manos de un gestor eficiente.
Otro elemento diferencial importante es el tipo de actualización que vamos a utilizar. En ambos casos irá íntimamente asociado y deberá responder adecuadamente al riesgo del proyecto de inversión hotelero, si bien, en el caso de tasaciones bajo normativa ECO no podrá ser inferior en ningún caso a la rentabilidad media anual del tipo medio de la deuda del Estado con vencimiento igual o superior a 5 años.
En la normativa ECO, el valor de reversión será el valor del suelo en la fecha de fin de la vida útil del inmueble, mientras que en RICS se corresponde con el valor de mercado del hotel en el momento final del período de explotación considerado, utilizando para su cálculo una yield de salida.
Estas diferencias en las metodologías de cálculo pueden llevar a resultados de valoración distintos, máxime cuando en las tasaciones ECO deberemos hacer también el análisis por el método del coste, metodología completamente diferente ya que valoramos el inmueble independientemente del negocio, por lo que puede arrojar valores significativamente distantes.
Entendidas cuáles son las principales diferencias, es trabajo del valorador, quien teniendo conocimiento del “para qué” se solicita una valoración, determinar qué método y base de valor son los más apropiados para el fin que busca el cliente.
Puedes ampliar información sobre los factores que influyen en la valoración de hoteles y la disyuntiva acerca de si es un negocio o un inmueble.
