Valoraciones automatizadas, un método rápido y económico para valorar un conjunto de inmuebles

Los Modelos de Valoración Automatizada son una herramienta al alza para calcular el valor de inmuebles de una manera global, siempre que los activos tengan una cierta homogeneidad, dispongan de características repetidas y pertenezcan a un mercado activo en transacciones.

Carlos Bravo, director de Proyectos de Alia Tasaciones, y Fernando Vives, MRICS registered valuer y director técnico de Alia Tasaciones

Avalado por el Banco de España, que el pasado mes de abril publicó la Guía Supervisora para el uso de Modelos de Valoración Automatizada (AVM) por parte de las sociedades de tasación (de la que Alia Tasaciones tiene programa propio), este método informático para calcular el valor de carteras de inmuebles está al alza. Sus principales ventajas son la rapidez y el coste, más económico que una valoración realizada por el sistema convencional.

Sin embargo, no es útil para todo tipo de edificios. Así, los AVM son apropiados para inmuebles de características repetidas en mercados homogéneos y activos en transacción, como los sería un bloque de viviendas. Por el contrario, viviendas individuales y activos singulares, como locales comerciales, naves o suelos, muy sensibles a la ubicación exacta y a la situación de su acceso deben valorarse por el método tradicional.

Es importante tener en cuenta que el valor es un dato estimativo en una fecha concreta y no debe tomarse por separado, sino que se trata de un valor de una cartera completa.

Por otra parte, al no realizarse un análisis presencial se corre el riesgo de que aparezcan valores individuales erróneos, como podría darse en caso de rehabilitación o falta de mantenimiento. En este sentido, para evitar fallos en el sistema es necesario realizar una limpieza previa de los datos, lo que se llama como data cleaning, para comprobar que son correctos y no hay erratas en ubicación, superficies y usos. Al mismo tiempo hay que realizar un backtesting para calibrar el sistema, que consiste en que el propio programa selecciona de forma aleatoria un número determinado de tasaciones. Y, por supuesto, el cliente debe certificar los datos.

El estándar internacional que siguen los AVM es el de la IAAO (International Association of Assessing Officers) de 2003.

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