Valoraciones en tiempos de incertidumbre

Es importante analizar el valor de los activos tras el impacto de la Covid-19, no solo por imperativo legal, sino también como línea de defensa para una efectiva gestión de riesgos, para la toma de decisiones estratégicas y para estimaciones de riesgo financiero en operaciones crediticias.

Pablo Ferreras, MRICS y director de Negocio y Estrategia de Alia Tasaciones

 

La situación macroeconómica que nos llega a causa de la Covid-19 va a suponer una importante merma de la actividad empresarial en términos de ingresos, de retraso de operaciones y/o de rentabilidad que, a efectos contables de la NIC 36 sobre el deterioro del valor de los activos, debemos tener en cuenta para comprobar que los activos están contabilizados por un importe que no sea superior a su importe recuperable.

Esto ocurre cuando el valor en libros excede a la cuantía que se puede obtener a través de su uso o de su venta y, para eso, es necesaria una actualización de la valoración para cuantificar el deterioro, dar una pérdida o, cuando el río vuelva a su cauce, revertir la misma. Si fuera el caso, el activo se presentaría como deteriorado y la NIC 36 exige que la organización reconozca esa situación.

Pero no solo es importante tener una valoración actual de los activos por normativa, sino también por otros tres aspectos claves para el futuro de nuestro negocio:

  • Es una primera línea de defensa para una efectiva gestión de riesgos y poder ejecutar acciones correctivas por deterioros ante un evento inesperado.
  • De cara a la toma de decisiones estratégicas, es un momento crucial para la identificación, control y revisión del valor de los activos de las empresas.
  • Una adecuada valoración de los intangibles puede complementar las estimaciones de riesgo financiero de las operaciones crediticias.

Cómo valorar en tiempos de incertidumbre

Ahora bien, ante esta incertidumbre, ¿cómo valoramos? ¿cómo saber cuáles son las variables que afectan al valor de los activos?

Un documento de partida es el que en marzo presentó el Consejo de Normas Internacionales de Valoración (IVSC), “Dealing with valuation uncertainty at times of market unrest”. Se trata de una serie de recomendaciones ante este complejo contexto. El principal mensaje que se puede extraer es que no se puede confundir incertidumbre y riesgo.

En el ámbito financiero y económico, el riesgo es el peligro de tener una pérdida financiera o un resultado inferior al que se tenía pensando inicialmente y la incertidumbre es un estado mental, el no saber qué es lo que va a pasar. En la actualidad, afrontamos ambas cosas. En el sector de la valoración, la incertidumbre está provocada por tres fuentes, no excluyentes, tal y como recuerda el IVSC:

  • Disrupciones del mercado. Los cambios abruptos provocan que las tendencias que venían marcando el devenir de la actividad cambien de sentido.
  • Disponibilidad de datos. Normalmente las valoraciones se llevan a cabo por el método del enfoque de comparación, esto es ver cómo está el mercado. Si los datos no son adecuados, transparentes o completos, será más complejo realizar una valoración.
  • Elección de métodos. En último lugar, puede haber incertidumbre por la elección de los enfoques de la valoración y, por lo tanto, de los métodos a aplicar.

En general, los efectos de todas las situaciones disruptivas del mercado, ya sea la Covid-19, el Brexit o la crisis financiera de 2008, sobre los distintos mercados son muy difíciles de cuantificar por la falta de disponibilidad de datos para poder valorar adecuadamente. En este sentido, el Banco de España ha realizado una serie de recomendaciones a las sociedades de tasación en las que se aconseja que, ante la ausencia de comparables o transacciones reales, no aplicar el método de comparación, debiendo usar un método alternativo cuando ello sea posible o apropiado y/o rehusar el encargo.

Ciertamente, cuando hay escasez de datos, valorar es difícil, como también usar métodos distintos, por tanto, se va a reflejar una incertidumbre mayor en el valor, lo que obliga a realizar ajustes adecuados. No obstante, esto no imposibilita poder llevar a cabo valoraciones, para ello debemos tener en cuenta una serie de aspectos:

1.- Tasas de descuento. ¿Cómo afecta la Covid-19 en las tasas de descuento? Primero tenemos que analizar el enfoque de renta. ¿Cuánto es capaz de generarme un activo desde un punto de vista de rentabilidad en el futuro? Para ello, hay que establecer el horizonte de valoración, es decir, durante cuánto tiempo voy a estimar el flujo de fondos. Posteriormente, estimar en sí mismos esos flujos de fondos y traerlos financieramente al aumento de la valoración mediante una tasa de descuento.

Esta refleja la rentabilidad que se puede obtener de un activo, la cual depende del riesgo. Al final, las tasas de descuento se componen de una tasa supuestamente libre de riesgo, que no es cierto, y una prima de riesgo que será mayor cuanto mayor riesgo haya relacionado con la inversión. Teniendo en cuenta esto, en el mercado inmobiliario, que se segmenta por la tipología del bien y de la ubicación, entre otras cosas, la demanda está pasando de pisos de tamaño reducido en el centro de ciudades a viviendas unifamiliares en la periferia con espacios verdes. Por tanto, ¿será menos arriesgado invertir en un chalet a las afueras y, en consecuencia, que esa tasa de descuento baje, que invertir en el centro, donde será algo más arriesgado por la reducción de la demanda y la tasa suba?

2.- Flujos de fondos. Dependiendo del tipo de activos a valorar (empresas, intangibles, etc.) el impacto de la Covid-19 sobre el flujo de fondos será de una u otra forma. También dependerá de lo rápida o lenta que sea la recuperación. Hay que plantear múltiples escenarios para realizar la valoración mediante enfoque de renta y, más en particular, con descuentos de flujos de fondos.

3.- Nivel de ocupación. Cada segmento se está comportando de diferente manera, de nuevo, no solo en función de la tipología, sino también del mercado local. Si nos centramos en terciario, vamos a ver muchas diferencias. Llevamos teletrabajando varios meses, podemos hacerlo con eficiencia, pero no debemos perder la perspectiva y para hacer equipo debemos mantener el trabajo presencial. Sin embargo, el concepto de oficina, tal y como lo conocemos, cambia dada la menor ocupación y tendrá que reinventarse. Igual que los hoteles, donde en diversas regiones se está avanzando en cambios regulatorios para que la gestión sea residencial. Por su parte, la industria y la logística se han revitalizado. En el mercado de vivienda, la demanda se ha frenado y habrá que esperar a ver el impacto en el desempleo.

4.- Activos intangibles y fondo de comercio. Todas las valoraciones sobre activos tangibles conllevan un intangible. El valor de estos es mucho más sensible a cambios, más aún, con disrupciones. Hay grandes diferencias de valor, y no necesariamente a la baja, como puede ser el caso de farmacias, supermercados o logística.

5.- Otros activos. Como las existencias que, en un momento en el que se para el mercado, puede que haya que reducir el valor de las mismas hasta su neto realizable. En el caso de propiedades, planta y equipo, hay que tener en cuenta que hay instalaciones que se han adaptado a la nueva situación y fabrican otros bienes, lo que incide en su valoración.

6.- Arrendamientos. Con la NIIF 16, el año pasado se modificó la forma de contabilizar en el balance los derechos arrendaticios, y se han de computar tanto en el activo como en el pasivo. Ahora que los inquilinos piden cambios en las rentas, afecta mucho tanto en el horizonte temporal del contrato, como en las rentas en sí mismas.

7.- Asignación del Precio de Compra (PPA, en sus siglas en inglés). Con el nivel de incertidumbre que existe, hay que conocer la operación, tipo de empresa y perfil de comprador, y enmarcarlo en el contexto, con la volatilidad existente.

Con todo, hoy más que nunca es imprescindible plantearse todos los escenarios posibles e ir de la mano del especialista. Como decía el considerado padre del bit, Claude Shannon, “la información es la resolución de la incertidumbre”.


Artículo publicado en la revista inmobiliaria de El Economista

Últimas noticias

Suscríbete a nuestro newsletter Suscríbete a nuestro newsletter

Suscríbete al newsletter del Alia Tasaciones y recibirás puntualmente las novedades, tendencias, y soluciones de la mano de nuestros profesionales.