Yield inmobiliaria: la ratio a interpretar en la toma de decisiones que une rentabilidad y riesgo

Cuando hablamos de la rentabilidad de un inmueble hay que tener en cuenta factores que en ocasiones pueden inducir a error como es el concepto de seguridad o el uso del activo, ya que cuanto más seguro como inversión es el activo, más bajo es su rendimiento y más alta su renta.

 

Carlos Bravo, director de Proyectos de Alia Tasaciones, y Fernando Vives, MRICS registered valuer y director técnico de Alia Tasaciones

La yield es esa incógnita que todo inversor quiere despejar para saber cuál será la rentabilidad de un inmueble, un resultado que en ocasiones induce a error o no se interpreta de forma adecuada cuando en la ecuación se introducen otras variables como es el concepto de seguridad o el uso.

Vayamos por partes. En toda inversión hay un axioma que dice que a mayor riesgo mayor rentabilidad o, dicho de otra forma, a mayor seguridad, menor rendimiento. Como en cualquier apuesta, se paga más por un resultado improbable que por uno previsible. En finanzas, por su parte, la seguridad de mantener el capital invertido que ofrece la renta fija (deuda pública o privada) va en detrimento del interés ofrecido. Y en el mercado inmobiliario, lo paradójico es que cuanto más seguro como inversión es el activo, más baja es la rentabilidad y más alta es la renta.

Por ejemplo, en el distrito más caro de Madrid (Salamanca), este porcentaje está en torno al 4%, y en el más barato (Villaverde) está cerca del doble. Esto supone, en números redondos que, a una misma renta, una vivienda en el exclusivo barrio vale dos veces más que otro en el humilde. Así pues, cuando se dice que una zona es más rentable para arrendar, el mensaje puede resultar equívoco, ya que mayor rentabilidad va asociada con más riesgo y, por lo tanto, peor barrio para los criterios del arrendador, pues la probabilidad de impago o la dificultad en desahuciar a un inquilino moroso son más elevadas.

En este escenario, la rentabilidad inmobiliaria se calcula como el cociente entre el beneficio neto de todos los gastos e impuestos que produce un inmueble capaz de producir rentas y su valor de venta. Por ejemplo, un hotel con una renta de 200.000 euros anuales que se vende por 3.000.000 euros se habrá enajenado con una rentabilidad del 6,67%.

Ahora bien, si en lugar de considerar la yield como una incógnita, la aceptamos como dato nos servirá para valorar un inmueble. Siguiendo el caso anterior, pongamos que un inversor quiere obtener unos retornos del 8%. Sabiendo que la renta es de 200.000 euros, significa que tendría que pagar 2,5 millones de euros como máximo para generar esas ganancias. Sin embargo, como hemos visto, se quedó sin él porque otro inversor pagó medio millón más al conformarse con un rendimiento más bajo.

Riesgos macroeconómicos y de uso

Aparte del riesgo socioeconómico y de puja, hay otros aspectos macroeconómicos que afectan a este indicador como es la probabilidad de incremento de la inflación, restricción de la demanda potencial, aumento de la oferta, etc. Así, las viviendas en el centro financiero y comercial de las grandes ciudades se ven afectadas por yields inferiores, porque la demanda es mucho mayor que en lugares más periféricos y, en consecuencia, se pueden tener mayores garantías de pago de los inquilinos ya que se pueden seleccionar mejor a éstos (historial laboral, trabajo fijo, IRPF, etc.).

En cambio, en lugares del extrarradio y con peores dotaciones urbanas, entre los potenciales inquilinos encontraremos más temporalidad, paro ocasional, etc., lo cual hace aumentar el riesgo de impago y, por lo tanto, la yield. Además, la oferta de viviendas en alquiler aumenta, por lo que pueden pasar períodos largos con los inmuebles vacíos, lo cual supone un aumento en el riesgo de no percibir las rentas esperadas y en una dificultad añadida a la hora de seleccionar al inquilino. Ello conduce a aceptar arrendamientos inferiores.

Por otra parte, cada inmueble tiene un riesgo asociado según su uso. Los más seguros son los suelos rústicos, que están vinculados a su capacidad de producción agrícola o ganadera, seguidos de la vivienda de primera residencia, de la segunda residencia, los parkings, las oficinas, los locales comerciales, hoteles y naves industriales.

Además de tener en cuenta todos estos factores mencionados, para afinar aún más el cálculo de la yield es importante disponer de datos propios (conocimiento de rentabilidades reales y precios de venta) o de informes que reflejen los rendimientos medios del sector en función del tipo de activo y de su localización, lo que inexorablemente va de la mano de profesionales del mercado inmobiliario, como lo son las sociedades de tasación, grandes expertas en áreas locales.

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