Tasación hipotecaria: todo lo que debes saber

Tasación

Cuando adquirimos un inmueble con financiación, necesariamente hay que solicitar una tasación con garantía hipotecaria, la cual determinará el importe que se nos prestará. ¿De qué depende este valor? Te lo explicamos.

Alicia Criado y María Eugenia Delgado, departamento Técnico

La imagen errónea que la mayoría de las personas tiene del tasador de un inmueble es la de un profesional vinculado con el banco que acude a la vivienda que uno desea comprar con el objetivo de hallar un valor de tasación que sirva a la entidad financiera para ajustar el importe de la hipoteca. El tasador es un técnico autónomo independiente del prestamista que trabaja para la sociedad de tasación seleccionada por el banco a través de un sistema aleatorio basado en parámetros de calidad (plazo, rigor técnico, resolución de incidencias, etc.) para llevar a cabo este servicio.

Veamos qué es una tasación y la necesidad de solicitar informes de valoración ante cualquier operación de compraventa, obligatorios en caso de garantía hipotecaria.

¿Qué es una tasación hipotecaria?

Una tasación hipotecaria es una valoración de un inmueble que sirve de garantía en un préstamo hipotecario. En función del valor, el banco fija un porcentaje de cobertura del préstamo, que habitualmente es del 80% del valor de tasación.

¿Dónde se solicita la tasación?

Las sociedades de tasación son empresas homologadas por el Banco de España para ofrecer este servicio, el único coste financiero de una hipoteca que no asume el banco en el que se solicita el préstamo hipotecario.

Hasta la entrada en vigor de la Ley de Contratos de Crédito, conocida como ley hipotecaria, a mediados de 2019, lo habitual era que, al solicitar una hipoteca para la adquisición de una vivienda, el banco elegía entre las sociedades de tasación con las que trabaja. Desde entonces, lo futuros prestatarios tiene libre elección de tasadora, lo que pone en valor el trabajo independiente de estas sociedades.

¿Qué factores influyen en una valoración hipotecaria?

• Ubicación: la localización geográfica es el factor más determinante a la hora de valorar un inmueble. Basta con pensar en las viviendas que tienen orientación sur, que pueden ser más caras por recibir más horas de sol.
• Conexión y servicios: disponer de buenos accesos de comunicación (transporte) y tener en las proximidades servicios públicos, zonas comerciales, centros educativos y espacios verdes.
• Superficie: no solo hay que tener en cuenta el tamaño real del inmueble, su distribución y proporcionalidad de las estancias, sino otros espacios como trastero y garaje y zonas comunes.
• Antigüedad y estado: otro elemento que hay que tener en cuenta es la antigüedad de la edificación y el estado en el que se encuentra para estimar si es necesario realizar alguna reforma.
• Edificación: también afecta a la tasación elementos propios de la construcción, como ascensores, portal, calefacción central, etc., e incluso la arquitectura del edificio.
• Eficiencia energética: la sostenibilidad es un valor cada vez más al alza con el cambio climático y las nuevas construcciones ya vienen con criterios de eficiencia energética en serie, que pueden ahorrar hasta un 30% de la factura.
• Situación urbanística: si el inmueble no se ajusta a los usos y parámetros urbanísticos del suelo, su valor puede verse afectado (en aumento o detrimento del mismo)
• Inmuebles testigos: este término se refiere a los datos de ofertas y/o transacciones reales de viviendas de similares características al activo valorado en el entorno próximo o zonas parecidas, permitiendo la obtención de su precio estimado de mercado.
• Ocupación: si el inmueble está arrendado u okupado, podría afectar a la valoración.
• Situación jurídica/administrativa: debe conocerse la situación registral de la finca a valorar, en cuanto a la titularidad, cargas y su descripción completa. La diferencia entre la realidad del inmueble visitado y la inscripción registral de la finca, puede generar planteamientos en la valoración, que hagan diferir el valor hipotecario del valor de mercado

¿Cómo es el proceso?

El tasador envía esos datos a la sociedad de tasación para su validación tras realizar una serie de comprobaciones técnicas y legales. Se verifica la situación urbanística, el valor de los muebles testigos, aquellos que sirven para comparar, el histórico de los precios, la normativa aplicable, el método apropiado para valorar el inmueble, etc.

El rol de los validadores es convertirse en un Intérprete de Datos de Valoración, lo que llamamos VDI, donde hacemos de analista de la información, con capacidad para anticipar la evolución de precios a partir del análisis histórico de los datos y el comportamiento socioeconómico de la ubicación gracias a la incorporación de herramientas de Business Intelligence.

¿Qué información contiene el informe de tasación?

El informe debe incluir los datos del solicitante y finalidad del informe, la identificación y localización del inmueble, las comprobaciones realizadas y la documentación de la que se ha dispuesto.

Además, los aspectos formales de la finca, como localidad y entorno en el que se ubica, descripción y superficies con las que cuenta, situación urbanística y régimen de protección, titularidad de la finca y la ocupación de la misma.

Así mismo, se especificarán los datos y cálculo de los valores técnicos, que junto al análisis del mercado, concluirán en el valor de tasación, junto con los posibles condicionantes y advertencias que pudieran existir.

¿Qué documentación se necesita para solicitar una tasación hipotecaria?

En el caso de una vivienda:

• Fotocopia de la escritura de propiedad
• Nota simple o certificación registral con una antigüedad inferior a tres meses
• Información catastral
• Plano de la vivienda

Si necesitas saber la documentación requerida para otro tipo de activos inmobiliarios, consulta en nuestro blog.

¿Cuánto se tarda en hacer una tasación?

El informe de tasación se entrega al cliente entre 48 y 72 horas después de realizar la visita al inmueble.

¿Qué validez tiene el informe?

Seis meses.

¿Qué normativa legal rige las tasaciones hipotecarias?

Las tasaciones hipotecarias se rigen por la Orden Ministerial ECO/805/2003 (modificada por las órdenes ministeriales: EHA/3011/2007 y EHA/564/2008) sobre normas de valoración para el cálculo del valor de tasación de bienes inmuebles.

¿Qué precio tiene una tasación?

Dependerá del activo a valorar,  de su tipología, alcance y complejidad física para las comprobaciones a realizar; también del valor certificado por la responsabilidad que la tasadora adquiere legalmente.

Ventajas de la libre elección de tasadora

Ante lo que es la operación financiera más importante en la vida de las personas, es fundamental contar con un buen asesoramiento en lo relativo a la tasación. Elegir la tasadora al margen del servicio ofrecido por un banco aporta varias ventajas:

• Eligiendo tú la tasadora podrás comparar precios y servicios, así los gastos serán acordes a tu presupuesto.
• El informe de la tasación será de tu propiedad y podrás utilizarlo las veces que consideres necesario para negociar tu hipoteca con diferentes bancos.
• Tener un informe de tasación propio te aporta mayor rapidez y flexibilidad a la hora de elegir la entidad financiera.