¿Compensa comprar para reformar?

Una de las grandes dudas a la hora de comenzar un proyecto de vivienda es si compensa comprar para reformar. Patricia Alcocer, directora de Proyectos de Alia Tasaciones, tiene la respuesta.

Los cambios en las tendencias y estructuras sociales, sin olvidar el teletrabajo impulsado por la pandemia, han provocado un giro en la tipología de vivienda que se demanda y hoy, inmuebles con misma superficie, pero diferente propósito, tienen un valor distinto al de antaño.

Partimos del dato del promedio de personas en los hogares en nuestro país. La última cifra publicada por el Instituto Nacional de Estadística (INE) es de 2019 y no varía respecto a un año antes y, teniendo en cuenta el impacto de la Covid-19, no es previsible que varíe sustancialmente respecto a 2020. De este modo, el tamaño medio del hogar está situado en 2,5 personas. Hay que recordar que el número de hijos por mujer está situado en 1,3, también según el INE, lo que está en consonancia con lo anterior.

De este modo, hasta ahora, una vivienda de 70 a 90 m², se distribuía en salón, cocina, tres dormitorios y un baño, pensando en una familia de cuatro componentes. Como la estadística nos dice, este panorama ha cambiado drásticamente.

En la actualidad, en superficies similares la distribución que se demanda es de dos dormitorios y dos baños, pensado en menos componentes, pero más exigentes en cuanto a distribución.

Ante esta tesitura, si nos decidimos a comprar vivienda de segunda mano y no se adapta a nuestras necesidades, vamos a analizar si compensa comprar para reformar o adquirir obra nueva y cuánto incrementa la reforma la valoración del inmueble.

Comprar para reformar

¿Obra nueva o comprar para reformar? Esta es la gran duda a la que se enfrentan muchas personas a la hora de adquirir una vivienda. Cada opción tiene sus ventajas, si bien, a idéntica localización, una casa a estrenar siempre sale más cara.

Las viviendas con una distribución obsoleta cuentan con un menor precio y, en el caso de requerir de reforma, siempre es posible negociar el precio en función del nivel de rehabilitación necesario. Ese ahorro en la inversión puede servir de incentivo para comprar para reformar. Ciertamente, puede parecer un proceso engorroso, sin embargo, las cuentas salen.

Valoración de una vivienda reformada

“El valor de las viviendas varía en función de diferentes aspectos. Si partimos de viviendas de similar superficie, localización y dotación de servicios (por ejemplo, exteriores y con ascensor), el valor de las mismas varía atendiendo a su distribución”, afirma Patricia Alcocer.

Así, por ejemplo, y según un estudio realizado por Alia Tasaciones a partir de datos del Idealista, en la comunidad de Madrid, se observa que, dependiendo del barrio, distrito o municipio, el incremento de valor de una vivienda con programa moderno (dos dormitorios y dos baños), se sitúa entre el 20% y el 80% por encima del valor de una vivienda don distribución obsoleta (tres dormitorios y un baño).

Es decir, si se adquiere una vivienda para reformar y se invierten unos 40.000 euros en modernizarla, el ahorro respecto a comprar una vivienda actualizada supone entre un 8% y un 50%, dependiendo de la localización precisa del inmueble.

Veamos el análisis en detalle tomando como ejemplo el Barrio de Prosperidad y el Distrito de Chamartín al que pertenece en Madrid con datos de diciembre de 2020.

Barrio Prosperidad Distrito Chamartín Madrid capital Comunidad de Madrid
Valor unitario de viviendas con programa obsoleto 4.022 euros/m² 4.422 euros/m² 2.542 euros /m² 2.118 euros/m²
Valor unitario de viviendas con programa moderno 5.236 euros/m² 5.315 euros/m² 4.575 euros/m² 3.658 euros/m²
Incremento de valor programa moderno frente al obsoleto 30% 20% 80% 73%
Ej. vivienda de 80 m²
Valor vivienda obsoleta 321.760 euros 353.760 euros 203.360 euros 169.440 euros
Valor vivienda moderna 418.880 euros 425.200 euros 366.000 euros 292.640 euros
Coste de reforma media /m² 500 euros/m² 500 euros/m² 500 euros/m² 500 euros/m²
Coste de reforma media vivienda 40.000 euros 40.000 euros 40.000 euros 40.000 euros
Coste vivienda obsoleta + reforma 361.760 euros 393.760 euros 243.360 euros 209.440 euros
Ahorro de vivienda obsoleta + reforma, frente a vivienda moderna 57.120 euros 31.440 euros 122.640 euros 83.200 euros
Porcentaje de ahorro 16% 8% 50% 40%

Fuente: Idealista y elaboración propia

Ante estos datos, la directora de Proyectos de Alia Tasaciones concluye que comprar para reformar una vivienda obsoleta “es una opción muy interesante a tener en cuenta en la búsqueda de tu vivienda ideal”.

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