El Built to Rent es una modalidad de vivienda al alza, consistente en construir para alquilar y cuya valoración tiende a categorizarse por localización, acabados y colectivos, entre otros.
El fenómeno Built to Rent (BtR) se ha convertido en España en un must del mercado de la vivienda. Este concepto, que nació en EEUU y se exportó al Reino Unido, está alcanzando un gran interés en nuestro país entre los inversores naciones e internacionales. Más aún en un mercado como el nuestro, donde escasea la oferta, pero no la demanda, especialmente entre los jóvenes, que o no quieren tener vivienda en propiedad o encuentran dificultades para acceder a la compra por falta de ahorro y precariedad laboral, encontrando en el arrendamiento su solución habitacional.
En España, el parque de viviendas en alquiler representa un 23% sobre el total, según Eurostat, lo que supone nueve puntos menos que la media europea. En torno al 94% está en manos particulares y solo cerca del 5% está en manos institucionales. A tenor de estas cifras, nos encontramos ante un mercado poco profesionalizado, con una oferta fragmentada y de escaso valor añadido, lo que hace indicar que el segmento del Built to Rent tiene en nuestro país mucho recorrido.
La aparición de nuevos actores, como Socimis, está impulsando esta actividad donde promotoras, constructoras y fondos de inversión van de la mano en promociones que requieren, desde el punto de vista financiero, de balances sólidos y, desde el punto de vista constructor, de diseños modernos, sostenibles y con servicios adicionales.
Así, vemos que las nuevas ejecuciones de Built to Rent se están adaptando a los nuevos hábitos de vida con más exposición al exterior, bien con terrazas y/o zonas comunes, y espacio para el teletrabajo, y no en la propia vivienda, que son más pequeñas que las de compra, sino en las zonas comunes, compartiendo servicios como coworking y/o gimnasio, muy apreciados por el colectivo joven, y servicios de limpieza.
Rentabilidad del alquiler
Nos encontramos ante actividad anticíclica, que incluso se identifica como valor refugio. En términos de rentabilidad bruta media, en 2020 el alquiler de vivienda se situó al borde del 8%, dos puntos porcentuales superior a 2019, según urbanData Analytics (uDA), que señala en un informe que la Covid-19 ha provocado un descenso de los precios de compraventa frente a la revalorización de la renta. Si bien este porcentaje varía según la comunidad autónoma, y dentro de esta, de la zona. De momento, promotoras e inversores ponen el foco de atención en grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga.
“En la actualidad se observa la existencia de un desequilibrio entre la oferta y demanda de vivienda en alquiler, que, con la entrada de nuevos inversores, incrementaría su número y permitiría ajustar los precios a través del mercado. Además, la colaboración público-privada, unida a una política de vivienda firme y continuista, con la puesta en el mercado de suelos públicos para el desarrollo de vivienda en alquiler con rentas asequibles facilitarán también este ajuste del precio de la vivienda”, señala un informe de KPMG.
Si bien, esta rentabilidad está por ver si se mantiene. En la actualidad, el PSOE está negociando la futura nueva Ley de Vivienda con sus socios de gobierno Unidas Podemos, partido que propone intervenir los precios en zonas de mercado tensionadas.
Es necesario que haya una política de vivienda que de estabilidad, seguridad y rentabilidad a los inversores para que el mercado se ajuste a la ley de la oferta y la demanda. Desde luego, para el promotor es un activo muy atractivo porque, además de estar en auge, minimiza riesgo comercial al tener la venta asegurada por parte del fondo de inversión, ya que son proyectos llave en mano.
Valoración del Built to Rent
Nuestros expertos, Fernando Vives, director Ejecutivo, y María Zaragozí, directora de Desarrollo Técnico y de Productos, señalan que desde el punto de vista de la valoración de el activo Built to Rent habrá una tendencia a la categorización, como ocurre en Reino Unido y EEUU, bien por localización (principalmente en el centro de las ciudades y en zonas próximas a polígonos de actividad económica con gran intensidad), por acabados, calidad y comodidades, por colectivos, y puede que incluso haya que tener en cuenta en el análisis un valor intangible, como es la marca de la promotora que esté detrás.
Dentro de la ubicación, según la misma, la promoción de Built to Rent se diseñará para destinarla a un cliente objetivo. Por ejemplo, en grandes ciudades o ámbito empresarial, mejores calidades, más servicios y precios más altos; en zonas menos prime, enfocada a jóvenes (cambio sociocultural de no hipotecarse y tener más movilidad), o trabajadores de menor poder adquisitivo.
Tanto los factores de localización, transporte público, servicios, como calidades, zonas comunes, tamaño, distribución… son tenidos en cuenta en la tasación que, al ser un producto cuyo fin es el arrendamiento, utilizará el enfoque de rentas. Administrativamente, esto supone un menor coste que si nos dirigiéramos al mercado de la venta, ya que no sería necesaria la división horizontal, sino que con la declaración de obra nueva del edificio sería suficiente, por lo tanto, únicamente se valoraría una sola finca registral capaz de generar rentas en función de la renta de mercado capaz de obtener.
El papel de la sociedad de tasación no solo se limita al asesoramiento de rentas de mercado para determinar los precios previstos o previsibles del alquiler de viviendas a edificar o edificadas, sino que interviene antes de la construcción de la promoción destina al Built to Rent. De este modo, en caso de financiación, es necesaria la tasación tanto en la compra de suelo para promover este tipo de activo, como en la tasación necesaria para préstamo al promotor, en esta última se abre otro servicio diferente: el Project Monitoring de control de la promoción.
Si como promotora estás pensando en promover viviendas Built to Rent, en Alia Tasaciones podemos ayudarte para que la inversión sea rentable con una tasación objetiva.
